代收代付水費(fèi)是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)基本服務(wù)，那么物業(yè)公司代收代付水費(fèi)業(yè)務(wù)是否需要繳稅呢？如果需要繳稅，到底要繳什么稅？如何繳稅？營(yíng)改增后有什么影響呢？
首先，自來(lái)水作為一種實(shí)物形式的貨物，銷售自來(lái)水，需要繳納增值稅和企業(yè)所得稅。
一般情況下，銷售自來(lái)水適用增值稅率13%。
但是根據(jù)財(cái)稅[2009]9號(hào)和財(cái)稅[2014]57號(hào)文規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的自來(lái)水，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅；對(duì)屬于一般納稅人的自來(lái)水公司銷售自來(lái)水按簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率征收增值稅，不得抵扣其購(gòu)進(jìn)自來(lái)水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。
很明顯，對(duì)于自來(lái)水公司來(lái)說(shuō)，銷售自來(lái)水選擇增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅可以降低增值稅負(fù)。所以目前自來(lái)水公司銷售自來(lái)水一般都是選擇增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅，對(duì)外開具的增值稅專用發(fā)票的稅率也是3%。也就是說(shuō)，購(gòu)買自來(lái)水只能取得3%可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。
在營(yíng)改增以前，物業(yè)公司代收代付水費(fèi)，稅務(wù)處理上有兩種選擇。
一是征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)和財(cái)稅[2003]16號(hào)文規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。即物業(yè)公司代有關(guān)部門收取水費(fèi)，電費(fèi)，燃（煤）氣費(fèi)，維修基金，房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)公司代有關(guān)部門收取的水費(fèi)，電費(fèi)，燃（煤）氣費(fèi)，維修基金，房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)按照稅率5%征收營(yíng)業(yè)稅。
二是征收增值稅，一般納稅人適用稅率13%。取得3%的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣銷項(xiàng)稅額；小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅按照征收率3%，以代收的全部水費(fèi)作為銷售額計(jì)繳增值稅。
在上述兩種選擇中，多數(shù)物業(yè)公司選擇稅負(fù)較低的第一種，即對(duì)代收代付水費(fèi)的手續(xù)費(fèi)收入繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅退出了歷史舞臺(tái)，物業(yè)公司代收代付水費(fèi)不能選擇計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅了，只能選擇計(jì)繳增值稅了。此時(shí)，如果物業(yè)公司屬于增值稅小規(guī)模納稅人，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅，相對(duì)于營(yíng)改增之前的營(yíng)業(yè)稅，實(shí)際稅負(fù)可能稍有提高。如果物業(yè)公司屬于增值稅一般納稅人，對(duì)代收代付水費(fèi)按照一般計(jì)稅，則由于取得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率較低僅為3%，而銷項(xiàng)稅率為13%，導(dǎo)致實(shí)際稅負(fù)比營(yíng)改增前的營(yíng)業(yè)稅有大幅度提高。
面對(duì)這樣的稅務(wù)問(wèn)題，也許您會(huì)問(wèn)，那接下來(lái)怎么應(yīng)付呢？
有人提出，多成立幾個(gè)物業(yè)公司，分拆業(yè)務(wù)，避免物業(yè)公司銷售額達(dá)到一般納稅人的標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取按照簡(jiǎn)易計(jì)稅計(jì)繳增值稅。
確實(shí)這也可以解決問(wèn)題，但是多成立物業(yè)公司會(huì)增加管理工作，特別是財(cái)稅管理工作。另外萬(wàn)一以后稅務(wù)局將一般納稅人的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低了，公司再多，都難以避免認(rèn)定為一般納稅人，那么這個(gè)方法就無(wú)效了。
那么有沒(méi)有更有效的方案呢？
專注于房地產(chǎn)財(cái)稅的我們告訴您，有。
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年54號(hào)公告，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接收方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。即物業(yè)公司代收代付水費(fèi)可以按照差額簡(jiǎn)易計(jì)繳增值稅，此時(shí)，物業(yè)公司代收代付水費(fèi)的稅負(fù)不但沒(méi)有提高，反而比營(yíng)改增以前的營(yíng)業(yè)稅降低了。
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