土地增值稅是房地產企業涉及的一個重要稅種。在實際操作中，一些納稅人對部分政策的理解仍存在誤區。稅屋節選山東地稅12366整理的土地增值稅計算和繳納方面的熱點問題，以期對納稅人有所幫助。
咨詢熱點
1房地產開發企業何時進行土地增值稅清算？
國稅發〔2009〕91號文件規定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.直接轉讓土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出售或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿3年未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記證但未辦理土地增值稅清算手續的（應在辦理注銷稅務登記前進行土地增值稅清算）。
2房地產開發公司收取顧客的違約金及更名費，是否需要繳納土地增值稅？
土地增值稅暫行條例實施細則第五條規定，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。房地產開發公司因購房者在履行購房合同時違約而收取的違約金及更名費，實際構成了房屋銷售價值并在房屋轉讓時取得了收入，該違約金及更名費應并入其房屋轉讓收入內計征土地增值稅。
3納稅人支付的土地閑置費及其契稅滯納金，是否可在計算土地增值稅時扣除？
根據土地增值稅暫行條例第六條和土地增值稅暫行條例實施細則第七條的規定，對于企業因違約而承受的處罰性開支如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規定正常開支的成本費用和國家統一規定交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常的成本費用支出予以扣除。
4建造高級公寓出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，是否可以免征土地增值稅？
土地增值稅暫行條例第八條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。土地增值稅暫行條例實施細則第十一條規定，條例第八條第（1）項所稱的普通標準住宅，指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。因此，建造高級公寓出售不可以免征土地增值稅。
5房地產開發公司銷售地下車位使用權，與業主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取，是否應當繳納土地增值稅？
根據土地增值稅暫行條例及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者其他行為方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。只發生出租地下車位的行為，不繳納土地增值稅，應按照“服務業——租賃業”以5%的稅率繳納營業稅。
6個人將土地歸還政府取得的收入是否征收土地增值稅？
根據土地增值稅暫行條例及其實施細則的規定，土地增值稅的征稅對象范圍包括轉讓國有土地使用權，個人將土地使用權歸還政府的行為屬于轉讓土地使用權，按照規定應當繳納土地增值稅。但因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，或是由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
7以土地使用權投資入股，被投資企業從事房地產開發的，其土地成本如何進行確認？
財稅〔2006〕21號文件規定，房地產開發企業以接收投資方式取得的土地使用權，分兩種情況確認土地成本：
（1）2006年3月2日之后，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規定征收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。
（2）2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除。 |
