A企業采取通過銀行委托貸款方式，貸款給房地產公司B公司人民幣1000萬元，涉及貸款利息50萬元，銀行手續費3萬元，請問房地產公司B公司在進行土地增值稅清算時，其發生的利息及銀行手續費支出可否作為房地產開發費用的扣除項目？委托貸款是否屬于銀行貸款？
您的觀點是什么？請詳細闡述您的理由。
中國稅網核心專家王玲：
根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定：
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》的通知（青地稅函[2009]47號）規定，房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。
依據上述規定，A、B公司及銀行三方簽訂的委托貸款合同，房地產公司B公司通過銀行向A公司借款，銀行為第三方，房地產開發企業不屬于向銀行貸款。因此，不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
中國稅網特約研究員樊劍英：
在判斷B公司所支付的貸款利息是否可以作為房地產開發費用的扣除項目，筆者認為應分兩種情況分析。
第一種情形：委托貸款合同為雙方協議合同。雙方協議合同由兩個合同構成，即一個是提供資金的企業（委托人）與銀行（受托人）的委托合同，另一個是銀行（貸款人）與借款企業（借款人）的借款合同，兩個合同是“背靠背”簽訂。在這種情形下，B公司屬于與銀行簽訂的貸款合同，其所支付的貸款利息應直接支付貸款銀行，與A企業無關，相應應取得貸款銀行出具的利息清單。
第二種情形：委托貸款合同為三方協議合同。三方協議合同則由一個合同構成，即貸款企業（委托人）、銀行（受托人）和借款企業（借款人）。在這種情形下，委托人A企業委托銀行將自有資金貸于他人B公司，應為借款人B公司出具利息發票，B公司支付給受托人的利息實際上指向委托人A企業，銀行僅僅是受托轉付關系。
土地增值稅相關政策規定，與房地產開發項目有關的財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本之和的10％以內計算扣除。
在第一種情形下，形式上理解為銀行轉貸合同，B公司直接與銀行發生關系，其支付利息應允許扣除，支付銀行手續費屬于一般財務性支出，計入財務費用核算，按照開發費用比例計算扣除。
在第二種情形下，B公司取得的是A企業利息發票，其支付的利息，如果委托貸款利率超過商業銀行同類同期貸款利率的部分，借款人在計算土地增值稅時不得扣除。目前，很多房地產企業委托貸款利息支出都無法取得金融機構證明，盡管其可以取得資金提供者到所在地地方稅務局代開的發票，但也不能據實扣除，只能按照扣除項目前兩項（不包括資本化的項目貸款利息）規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。如果委托貸款利息支出高于計算扣除的10%，則無疑面臨多繳土地增值稅的風險。B公司支付銀行手續費也屬于一般財務性支出，計入財務費用核算，按照開發費用比例計算扣除。另外銀行的委托貸款代理費收入應由A企業作為承擔者。
中國稅網網友徐子偉：
委托貸款不屬于銀行貸款；銀行委托貸款利息可以作為房地產開發費用扣除項目；銀行手續費不可以作為房地產開發費用項目。
首先，我們來分析一下什么是委托貸款？委托貸款是否屬于銀行貸款？
1、按照《貸款通則》的定義，委托貸款是指由委托人提供合法來源的資金，委托商業銀行（受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款業務。委托人包括政府部門、企事業單位及個人等。
委托貸款的參與者包括委托人（委托貸款方）、借款人（接受委托貸款方）、受托人（商業銀行）以及擔保人。在委托貸款業務中，受托人只收取手續費，不墊支資金，不為委托人介紹借款人，不接受借款用途不明確和沒有指定借款人的委托貸款，不承擔貸款損失風險。
2、委托貸款簡單說就是一方向另一方貸款，委托第三方（商業銀行）進行管理。商業銀行不承擔貸款損失風險，只負責按照委托人所指定的對象或投向、規定的用途和范圍、定妥的條件（金額、期限、利率等）代為發放、監督使用并協助收回貸款。委托貸款被用作是繞開公司間借貸禁令的一種方法。
委貸風險主要體現于企業在外部通過委托貸款獲得資金的活動中。由于受托的金融機構在整個委托貸款的業務中只負責代為發放、監管使用、協助收回，并從中收取一定手續費之外，不會對任何的形式的貸款風險承擔責任。因此，委托貸款中，借款人到期能不能如約償付借款的風險就直接落到了委托人身上。
通過以上分析，委托貸款不屬于銀行貸款；在委托貸款過程中，銀行只是發揮一種中介作用，收取一定的手續費，不承擔任何貸款風險。
其次，房地產公司B公司在進行土地增值稅清算時，其發生的銀行委托貸款利息及銀行手續費支出可否作為房地產開發費用的扣除項目？
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
根據上述文件規定，B公司通過銀行委托貸款取得的借款，支付的利息在同時滿足以下條件的前提下允許據實扣除，（1）按轉讓房地產項目計算分攤；（2）提供金融機構證明；個人認為《委托貸款協議》就是土地增值稅暫行條例所要求的金融機構證明的一種；（3）最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
支付的銀行手續費是B公司支付給銀行的融資費用，不是直接支付給借款人的利息，則不可以在計算土地增值稅時扣除。
中國稅網網友章建良：
第一，筆者認為委托貸款屬于銀行貸款范疇。根據1996年中國人民銀行頒布的《貸款通則》第二條的規定，本通則所稱貸款人，指在中國境內依法設立的經營貸款業務的中資金融機構。第七條將委托貸款規范為金融機構經營的三種貸款“自營貸款、委托貸款和特定貸款”之一。
可見，除了直接向金融機構申請取得的借款之外，通過委托貸款方式取得的借款，企業支付的利息也屬于向金融企業借款的利息支出。
第二，筆者認為貸款利息可以作為房地產開發費用的扣除項目。根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。既然委托貸款屬于銀行貸款范疇，其利息支付符合條件當然能夠扣除，但手續費支出是項非貸款利息，是不能作為扣除項目的。 |
