去年投資300萬元購買的臨街一套兩層商鋪，由于今年市場形勢看好，老劉便想和朋友成立一家公司。開公司得有經營場地，房產投入正合適?？墒锹牰悇站值呐笥颜f個人房產做投資得繳納契稅，按4%計算，需要繳稅12萬元。投資要回報，沒有回報先付出，老劉有點不甘心。 《契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照條例的規定繳納契稅。條例所稱轉移土地、房屋權屬的行為包括：（一）國有土地使用權出讓；（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換。 《契稅暫行條例細則》第八條視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅的行為包括：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（四）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。 雖然《契稅暫行條例》及其細則均沒有關于投資入股的政策規定，但是國家稅務總局《關于以土地、房屋作價出資及租賃使用土地有關契稅問題的批復》（國稅函〔2004〕322號）明確，根據《契稅暫行條例細則》第八條的規定，以土地、房屋權屬作價投資入股的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣征收契稅。因此，老劉的朋友沒有說錯。 為支持企業改革，國家在契稅方面出臺了很多優惠政策。財政部、國家稅務總局《關于自然人與其個人獨資企業或一人有限責任公司之間土地房屋權屬劃轉有關契稅問題的通知》（財稅〔2008〕142號）對自然人與其個人獨資企業、一人有限責任公司之間土地、房屋權屬無償劃轉的契稅問題作出規定，根據財政部、國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2003〕184號）第七條規定，企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。自然人與其個人獨資企業、一人有限責任公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉屬于同一投資主體內部土地、房屋權屬的無償劃轉，可比照上述規定不征收契稅。財政部、國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）延續了這一稅收優惠，對企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。執行期限為2009年1月1日~2011年12月31日。 老劉的情況適用上述優惠政策嗎？答案是否定的，因為老劉要成立的不是一人有限公司或個人獨資企業。若先期做好稅務規劃，就可以享受免稅優惠。比如，老劉以房屋和一定的貨幣資金設立一人有限公司，公司運轉后，再等價轉讓部分股權。這樣房產轉移就可免繳契稅，如果股權轉讓無增值，也不需要繳納個人所得稅。 |
