二〇一一年十月十三日企便函[2011]24號(hào)發(fā)布，企便函[2009]33號(hào)文件宣告停止執(zhí)行。對(duì)金融行業(yè)租賃其他單位或個(gè)人房屋產(chǎn)生的水電費(fèi)列支問(wèn)題帶來(lái)了較大影響。我們目前形成了四種意見(jiàn)：
（注：企便函[2009]33號(hào)文第一條第十四款“企業(yè)與其他企業(yè)或個(gè)人共用水、電，無(wú)法取得水、電發(fā)票的，應(yīng)以雙方的租用合同、電力和供水公司出具給出租方的原始水、電發(fā)票或復(fù)印件、經(jīng)雙方確認(rèn)的用水、電量分割單等憑證，據(jù)實(shí)進(jìn)行稅前扣除。”）
1. 取得物業(yè)管理單位開(kāi)具的地稅局監(jiān)制的發(fā)票，可以稅前列支。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條第十九款：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。
前提條件：必須租賃物業(yè)公司管理的房屋。
2. 取得國(guó)稅局監(jiān)制的水電費(fèi)發(fā)票，可以稅前列支。
根據(jù)（河北省國(guó)家稅務(wù)局公告2011年第7號(hào) 河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于增值稅若干問(wèn)題的公告 發(fā)布時(shí)間：2012-01-11）第十九條：關(guān)于多個(gè)納稅人共用水（電）表，發(fā)生水（電）轉(zhuǎn)售行為，其發(fā)票開(kāi)具問(wèn)題
“多個(gè)納稅人共用水（電）表，水（電）部門只對(duì)水（電）表所有權(quán)人開(kāi)具增值稅發(fā)票，水（電）表所有權(quán)人可根據(jù)其他共用水（電）表納稅人的實(shí)際水（電）耗用情況，開(kāi)具轉(zhuǎn)售水（電）的增值稅發(fā)票。”
產(chǎn)生的問(wèn)題：
1）如果出租單位是增值稅一般納稅人，其取得的水電費(fèi)發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅金可以抵扣，對(duì)該單位無(wú)影響，發(fā)票較容易取得。
2）如果出租單位是小規(guī)模納稅人或個(gè)人，且對(duì)方僅是代收代付，未形成增值的情況下，就代收代付的水電費(fèi)全額進(jìn)行納稅，出租方難以接受，此種情況下，銀行很難取得發(fā)票稅前列支。個(gè)人認(rèn)為有些不太合理。
3.認(rèn)為水電費(fèi)是伴隨出租房屋行為產(chǎn)生的混合銷售行為，開(kāi)具房租發(fā)票時(shí)，將水電費(fèi)作為其他收費(fèi)同時(shí)開(kāi)具。
根據(jù)新增值稅細(xì)則第五條及新?tīng)I(yíng)業(yè)稅細(xì)則第六條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。除特殊規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營(yíng)業(yè)稅。
存在問(wèn)題：此種意見(jiàn)未被認(rèn)可，但我個(gè)人認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是有一定道理的，并且發(fā)票也較容易取得。
點(diǎn)評(píng):這種觀點(diǎn)的認(rèn)識(shí)有一個(gè)前提，就是認(rèn)可出租人收取水電費(fèi)的行為屬于銷售水電的行為，這一點(diǎn)其實(shí)和上述第二個(gè)觀點(diǎn)對(duì)待水電費(fèi)的認(rèn)識(shí)方法是一樣的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，考慮到出租人出租房屋和銷售水電屬于在同一筆業(yè)務(wù)中同時(shí)涉及銷售貨物和提供應(yīng)稅勞務(wù)，屬于一般混合銷售行為，此時(shí)應(yīng)根據(jù)“主業(yè)”確定該行為是繳納增值稅還是營(yíng)業(yè)稅，征一不征二。實(shí)際工作中判斷主業(yè)的方法還不盡相同，越來(lái)越多的地區(qū)傾向于按照企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)登記是自行登記的主營(yíng)業(yè)務(wù)的第一項(xiàng)去判斷（營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的營(yíng)業(yè)范圍）。此時(shí)要根據(jù)出租人的主業(yè)去判斷。如果出租人恰好是一個(gè)自然人個(gè)人，我傾向于考慮到水電費(fèi)的收取是附屬于房屋租賃的，應(yīng)該一并開(kāi)具在房屋租賃發(fā)票中。
4.如果能夠出具相關(guān)政策，此種情況下的水電費(fèi)還能按照企便函[2009]33號(hào)文中的規(guī)定執(zhí)行，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該是較能夠被企業(yè)接受。 |
