目前，在建設過程當中，往往會發生建筑企業或房地產公司支付給農戶的青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的問題，關于房地產和建筑企業向農民或相關單位支付青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是否應當代扣代繳個人所得稅？支付以上三項費用只有收據，能否在企業所得稅稅前扣除？是否要當到稅務部門補開發票入賬呢？應這些問題確實困惑不少稅務機關執法人員、企業的財務部經理和財務人員，筆者在此就房地產和建筑企業支付青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的涉稅風險進行分析，并提供應對策略，供有關人員進行參考。
農戶從房地產和建筑企業獲得青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是否要繳納個人所得稅？如何不要繳納，企業進行代扣就會使企業多交稅；如果要交納，企業沒有進行代扣，企業就漏稅了，就會有稅務處罰的風險。因此，必須要找到政策和法律依據，論證房地產和建筑企業支付弄戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是否要繳納個人所得稅。
《國家稅務總局關于個人取得青苗補償費收入征免個人所得稅的批復》（國稅函發［1995］79號）規定：“鄉鎮企業的職工和農民取得的青苗補償費，屬種植業的收益范圍，同時，也屬經濟損失的補償性收入，因此，對他們取得的青苗補償費收入暫不征收個人所得稅。”《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函發［1997］87號）第二條規定：“對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅”。
國稅函發［1995］79號和國稅函發國稅函發［1997］87號是國家稅務總局分別對青島地方稅務局和遼寧地方稅務局做出的批復，從法律執行的效率來講，只針對青島和遼寧有效，對全國沒有執行效力。但是，地方稅務局可以參照執行，因此，可以認定該兩個文件在全國基本上可以有效力的。而且國家稅務總局2011年第2號文件已經宣布國稅函發〔1997〕87號失效。
《財政部、國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》（財稅〔2010〕42號）第五條規定：“個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關規定享受個人所得稅和契稅減免。”《國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》（國稅函[1998]428號）的規定：“按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。”財政部、國家稅務總局《關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）第一規定：“對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。”第二條規定“對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。”
國稅函[1998]428號是國家稅務總局針對深圳市地稅務局作的批復，只對深圳有效，在全國沒有執行力。而財稅[2005]45號文件對全國有執行力。因此，被拆遷人或被搬遷人按有關標準取得拆遷補償款或政策性搬遷收入免征個人所得稅
由于拆遷問題，拆遷補償款在實踐中有時包括青苗補償費和土地補償款
基于以上政策法律依據分析，房地產和建筑企業支付農民青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是免個人所得稅。
2、支付農戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的營業稅風險
支付農戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款到底要不要繳納營業稅？如果要繳納營業稅，企業沒有申報繳納，則是漏稅行為；如果不要繳納，企業申報繳納，則企業多繳納營業稅的風險。
關于青苗補償費拆遷補償款和土地補償款是否要繳納營業稅？有些地方稅務局認為要繳納營業稅。其法律依據是《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函發［1997］87號），該文件規定：“對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《營業稅暫行條例》的“銷售不動產———其他土地附著物”稅目征收營業稅。”基于此文件，農戶是農村土地的家庭承包責任制的承包人，農戶取得的青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是要繳納營業稅的。但國稅函發［1997］87號是國家稅務總局針對遼寧省地方稅務局做的批復，文件中沒有抄送給各省稅務局，在法律上對全國沒有執行力，只對遼寧有執行力。再說國家稅務總局2011年第2號文件已經宣布國稅函發〔1997〕87號失效。
另外，一筆收入是不是要繳納營業稅主要看該筆收入是否構成了營業稅的范圍，否則不需要繳納營業稅。《營業稅暫行條例實施細則》第十九條規定，支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證。基于此規定，一筆收入如果是營業收入就要繳納營業稅，但農戶取得的青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款不具有經營性質，不屬于營業稅的應稅行為。
《土地管理法》（2004年8月25日修訂）第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。”，“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。”
《物權法》（2007年3月16日公布）第四十二條規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”《城市房屋拆遷管理條例》（2001年6月6日公布）第四條：“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置。”再說房地產開發企業的建設用地只能通過“出讓”的方式取得。而國家出讓的土地，一種是國家通過收儲方式取得的國有土地；一種是通過征收的方式取得的集體土地。無論收儲還是征收都是一種國家行為。因此，在收儲或者征收過程中支付的所有資金，都應屬于補償性款項。對于被拆遷者來講，都不屬于營業性收入。
同時《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函［2008］277號）規定：“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發［1993］149號）規定，不征收營業稅。”《營業稅稅目注釋（試行稿）》的通知（國稅發［1993］149號）第八條第二款規定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。”
因此，支付農戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款不屬于營業稅征收范圍，就不需要繳納營業稅。
3、支付農戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的企業所得稅風險
支付農戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的企業所得稅風險，主要體現在這些費用能否在企業所得稅前進行扣除？這涉及二方面：一是房地產和建筑企業支付農戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款要不要索取發票入賬？某一行為（項目）是否應當開具發票的關鍵是界定該行為是否屬于應稅行為，或者說是否屬于經營性項目。《營業稅暫行條例實施細則》第十九條規定，支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證。農戶取得青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款根據以上分析，不具有經營性質，不屬于應稅行為。《中華人民共和國發票管理辦法(國務院令第587號)》第十九條規定：“銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應向付款方開具發票；特殊情況下由付款方向收款方開具發票。”因此，支付補償費的公司和農戶都無須申請開具地方稅務發票。二是支付農戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款能否在企業所得稅前扣除。能否在稅前扣除？根據《中華人民共和國企業所得稅法》第八條的規定，一項支出能否在稅前扣除，必須滿足兩個條件：第一，該支出必須與企業生產經營有關，第二，必須有合法的憑證。因此，支付農戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款可以在企業所得稅前扣除。
不過拆遷補償款的企業所得稅處理必須依據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）的規定，按照以下規定進行企業所得稅處理：第一，企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權(以下簡稱重置固定資產)，或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。第二，企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。第三，企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。
（二）涉稅風險控制
基于以上涉稅風險分析，房地產企業和建筑企業支付農戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的稅收風險應采用以下控制方法。
第一、企業必須與獲得苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的農戶或相關的企業簽定補償合同，在合同中必須按照國家相關補償規定，明確載明補償標準。
第二、如果青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的獲得者是個人必須要收集個人身份證復印件，接受補償的個人必須在其身份證復印件上簽字。
第三、獲得青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款者必須支付人提供收據。
第四，如果涉及到政府拆遷的，則需要收集當地政府的政府拆遷公告或文件。
——財政部財政科學研究所經濟學博士肖太壽
