榕地稅[2014]163號 2014-12-9各縣(市、區)地方稅務局，市局各直屬(派出)單位：
為加強我市房地產開發企業土地增值稅清算工作，根據國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]87號)、《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)和福建省地方稅務局《關于進一步加強我省房地產開發企業土地增值稅管理的通知》(閩地稅發[2008]64號)，結合我市實際情況，現就進一步加強我市土地增值稅清算工作的有關問題通知如下：
一、提高認識，加強組織領導
土地增值稅清算是土地增值稅征收管理的重要環節，要充分認識土地增值稅清算工作的重要性，切實加強組織領導，把此項工作列入議事日程和績效考核內容。各基層局要成立由主要領導負總責，分管領導具體抓，稅政、征管法規、風控、稽查分局、評估分局等相關部門負責人共同參加的清算工作領導小組，負責具體指導本單位清算工作的開展，對清算過程中遇到的疑難問題、對稅務機關出具的清算審核結論等進行集體審議。清算工作領導小組下設辦公室，掛靠稅政科。各基層局要按照國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》等相關文件的要求，結合本單位實際情況，進一步細化操作辦法，完善清算流程，確保房地產開發企業土地增值稅清算工作有效開展。
二、規范工作流程及稅務文書使用
(一)房地產開發企業是土地增值稅的清算主體，納稅人應當在規定期限內自行完成清算或委托有清算資質的中介機構完成清算。對符合《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第二條第一款規定的土地增值稅應清算項目，納稅人應在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續，同時應申報繳納清算補交稅款；對符合《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第二條第二款規定的土地增值稅可清算項目，由主管稅務機關確定是否進行清算，對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關開具《稅務事項通知書》(清算通知書)(見附件1)，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續，同時應申報繳納清算補交稅款。
(二)符合土地增值稅清算條件的納稅人，在上述規定的期限屆滿拒不清算或拒不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定處理，同時發出spanstyle=“color:black”>《責令限期改正通知書》(見附件2)，要求其在30日內辦理清算手續。
(三)納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應按《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)第十二條的規定提供相關清算資料。主管稅務機關在收到納稅人提交的清算資料后，對符合清算條件的項目，首先應督促納稅人繳清清算申報應補交稅款，同時核對納稅人報送的清算資料，凡納稅人報送的清算資料完備的，予以受理，并開具《稅務事項通知書》(受理通知書)(見附件3)，同時轉入土地增值稅清算審核程序；對納稅人符合清算條件但報送的清算資料不全、《土地增值稅清算鑒證報告》格式不規范、審核鑒證事項情況不清楚的，主管稅務機關應退回納稅人補充資料或重新修改《土地增值稅清算鑒證報告》，并開具《稅務事項通知書》(材料補正通知書)(見附件4)，要求納稅人在10個工作日內補充報送土地增值稅清算材料。納稅人在規定的期限內補齊清算資料或提交規范的《土地增值稅清算鑒證報告》后，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《稅務事項通知書》(受理通知書)，同時轉入清算審核程序。
(四)對不符合清算條件的項目，主管稅務機關不予受理。主管稅務機關已受理的土地增值稅清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。
(五)主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在發出《稅務事項通知書》(受理通知書)之日起90日內完成清算審核(不含納稅人應主管稅務機關要求的補正材料時間)，并在完成清算審核之日起10日內向納稅人發出《稅務事項通知書》(審核通知書)(見附件5)，納稅人在收到土地增值稅清算補(退)稅通知之日起15日內進行清算申報，辦理稅款補(退)稅手續。
三、合理運用預警指標
2013年5月市局出臺的《福州市地方稅務局關于加強房地產開發項目土地增值稅清算納稅評估工作的通知》(榕地稅[2013]104號)，研究制定了前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費五項土地增值稅清算納稅評估預警指標，預警指標的設置是結合我市大多數納稅人申報數據分析制定的，建立預警指標的目的是為我市開展土地增值稅清算納稅評估提供預警提示。各基層局在土地增值稅清算評估審核中要合理運用預警指標，對房地產開發企業前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費“四項”開發成本高于預警值的，各基層局應收集整理《福州市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅清算納稅評估審核要點(試行)》規定的“附送資料”并進行重點審核評估，評估審核意見需報清算工作領導小組集體審議。經清算工作領導小組集體審議“四項”開發成本高于預警值確有正當理由的可按規定據實扣除；經清算工作領導小組集體審議“四項”開發成本高于預警值無正當理由的，按照《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發企業土地增值稅管理的通知》(閩地稅發[2008]64號)第二條第三款的有關規定，調整“四項”開發成本的扣除金額。
為使我市土地增值稅清算納稅評估預警指標更具科學性、合理性，各基層局可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，在市局預警指標的基礎上進行適當調整，制定適合本地實際情況的預警指標，具體調整方案應上報市局備案。
四、土地增值稅清算納稅評估不再實行分級管理
《福州市地方稅務局關于加強房地產開發項目土地增值稅清算納稅評估工作的通知》(榕地稅[2013]104號)第二點規定全市土地增值稅清算納稅評估實行市、縣兩級管理，納稅人經稅務中介機構鑒證的土地增值稅清算申報整體數據超過整體預警值10%以上的開發項目或分期開發項目由市局納稅評估機構進行評估；10%以下的開發項目或分期開發項目由縣(市、區)稅務主管機關進行評估。目前市局尚未單獨設置納稅評估機構，因此今后我市土地增值稅清算納稅評估不再實行分級管理，土地增值稅清算納稅評估由各基層局負責開展。各基層局在清算評估審核后應將整體數據超過整體預警值10%以上的開發項目或分期開發項目上報市局備案，市局將適時進行抽查復核。
五、嚴格控制核定征收范圍
各基層局在土地增值稅清算過程中，要嚴格控制實行核定征收清算。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。各基層局應就具體清算項目區分普通住宅、非普通住宅和非住宅三種類型，根據合理的方法測算不同類型的增值率水平，經清算工作領導小組集體研究確定核定征收率。
2014年12月31日之前，核定征收率的標準按照《福州市地方稅務局關于調整房地產開發企業土地增值稅清算核定征收有關問題的公告》(福州市地方稅務局公告[2012]3號)；2015年1月1日起，核定征收率的標準按照《福建省地方稅務局關于進一步明確土地增值稅核定征收有關問題的公告》(福建省地方稅務局公告2014年第4號)。各基層局每季核定征收情況應于季后10日內上報市局。
六、建立土地增值稅清算報告制度
各基層局應按《福建省地方稅務局轉發國家稅務總局關于建立土地增值稅工作情況通報制度的通知》(閩地稅函[2014]23號)的要求于每季度終了后10日內向市局報送土地增值稅清算進展情況，每年至少報送2篇清算典型案例，以便市局及時掌握各基層局清算工作進展情況，及時總結交流清算工作經驗，推動我市土地增值稅清算工作上新的臺階。
附件下載:doc文件
1.稅務事項通知書(清算通知書)
2.責令限期改正通知書
3.稅務事項通知書(受理通知書)
4.稅務事項通知書(材料補正通知書)
5.稅務事項通知書(審核通知書)
福州市地方稅務局
2014年12月9日
