本文主要想從帶裝修房談開發商的經濟利益的著眼點，及開發商如何通過提供帶裝修房應對國內的土地增值稅新政。國內土地增值稅實行四級超率累進稅率，土地增值率的不同會對企業土地增值稅的稅率產生很大影響。而企業銷售毛坯房和裝修房兩種情況下的增值率會有差異，就給稅務籌劃帶來了空間。
我們可以用一個簡單的數學模型來解釋這個問題：
設房地產開發企業出售毛坯房的銷售額為x，未裝修時可扣除成本為y，裝修費用為z，企業所得稅稅率為T，如企業帶裝修銷售時同時增加售價和成本。
則企業對外銷售產品時有如下兩種方案：
方案一：企業出售毛坯房，銷售額為X，可扣除成本為Y。
方案二：企業出售裝修房，銷售額為X＋Z，據中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則規定，從事房地產開發的納稅人對土地成本和開發成本可加計20％扣除，則可扣除成本為Y＋1.2Z。
兩種情況下的增值率分別為：
方案一：（X-Y）/Y
方案二：[X＋Z-(Y 1.2Z)]/(Y 1.2Z)＝(X-Y-0.2Z)/(Y 1.2Z)
毫無疑問，方案一的增值率一定大于方案案的增值率，即(X-Y)/Y> (X-Y-0.2Z)/(Y 1.2Z)
可見，企業出售裝修房時的增值率較低。當增值率在臨界點時，采取兩種方法會導致項目的土地增值稅稅率不同，交納的土地增值稅自然就不同。
舉例：假定某開發項目，毛坯房售價為8000萬，可扣除成本為5000萬（加計20％后）。現有兩種銷售方案可供選擇：
方案一，按毛坯房出售，售價為8000萬；
方案二，帶裝修出售，預計裝修成本為1000萬，平價裝修不賺取利潤，售價定為9000萬。
現對兩種方案應交土地增值稅進行比較：
方案一應納土地增值稅為：
增值率＝（8000－5000）/5000＝60％，
應交土地增值稅為：（8000－5000）×40％－5000×5％＝950萬
方案二應交土地增值稅為：
增值率＝（8000＋1000－5000-1000×1.2）/（5000＋1000×1.2）=45.16％
應交土地增值稅為：（8000＋1000－5000-1000×1.2）×30％＝840萬
方案二可少交土地增值稅110萬（950－840）。
因此，不論從企業自身經濟效益角度，還是從社會責任角度出發，提供裝修房都是未來考慮的一個好的發展方向，是房地產企業做大做強的必經之路。 |
