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| 地價應并入房產原值交納房產稅 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：541 |
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| 財政部、國家稅務總局《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。 根據財稅[2010]121號文件規定，自2010年12月21日起，地價要按規定計入房屋價值繳納房產稅。之前，財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第一條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。財政部、國家稅務總局《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]第8號）第十五條同時廢止。 雖然財稅[2008]152號文件與財稅地字[1986]第8號文件關于房產原值確定問題的規定表述不同，但基本原則是計繳房產稅的房屋原值應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。 2007年1月1日率先在上市公司執行的《企業會計準則第六號——無形資產》應用指南對土地使用權的處理作出規定，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配。難以合理分配的，應當全部作為固定資產。房地產開發企業取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。 2001年1月1日開始執行的《企業會計制度》第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本。企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。 執行《企業會計準則》的企業，除房地產開發企業外，企業會計賬面房產原值一般不包括土地使用權的價值。因此，2007年1月1日~2010年12月20日，取得土地使用權支付的價款可以不繳房產稅。財稅[2010]121號文件發布后，自2010年12月21日起，取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等要計入房屋原值繳納房產稅。 執行《企業會計制度》的企業，因房屋原值中包含土地使用權的攤余價值，因而土地使用權的攤余價值和開發土地發生的成本費用等一直作為房屋原價的組成部分，計算繳納房產稅。所不同的是，自2010年12月21日起，宗地容積率低于0.5的，要按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據以確定計入房產原值的地價繳納房產稅。 假定某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執行《企業會計準則》。 2009年應繳納房產稅＝1050000×（1－30%）×1.2%＝8820（元）。 2011年按上述政策規定，計繳房產稅的房屋原值要進行調整，將地價計入其中，因容積率低于0.5，應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據以確定計入房產原值的地價。 繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。 應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 假設公司上宗土地于2006年1月辦妥征用手續，辦公樓于2006年12月建成投入使用，土地面積按辦公樓的垂直截面積500平方米計入房屋價值，其他條件不變。按《企業會計制度》規定，相應土地使用權已攤銷1年，土地使用權的攤余價值計入房屋原價中。 2006年12月攤入房屋原值的土地使用權＝150×500×（50－1）÷50＝73500（元）。 2007年繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋73500＝1123500（元），應繳房產稅＝1123500×（1－30%）×1.2%＝9437.40（元）。 財稅[2010]121號文件發布后，按規定宗地容積率低于0.5的，要按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據以確定計入房產原值的地價繳納房產稅。 2011年繳納房產稅的土地使用權＝150×500×（50－1）÷50×2＝147000（元）。 2011年繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋147000＝1197000（元），應繳房產稅＝1197000×（1－30%）×1.2%＝10054.8（元）。 |
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