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| 以代建房抵頂征地補償費如何納稅 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：569 |
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| A房地產公司以協議出讓方式取得土地，除向國家交納土地出讓金之外，需要向被征地的一方支付征地補償費，被征地方村委會要求A公司在其所屬土地上建造一幢辦公樓抵頂補償費。國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。那么，A公司建造的辦公樓需要視同銷售處理嗎？建造辦公樓發生的成本是否可以計入土地成本？ 《土地增值暫行條例實施細則》第七條規定，土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條規定，土地征用費及拆遷補償費，指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。因此，正常情況下，A公司支付被征地方的征地補償費是能夠計入開發成本扣除的。而村委會要求A公司建造房屋抵頂補償費，則該筆經濟業務可能有兩種納稅認定方式。 第一，A公司建造房屋換取被征地方土地。盡管所建造的房屋沒有在A公司土地權屬范圍內，仍存在按照“銷售不動產”征收營業稅的可能。例如，河北省地稅局《關于房地產業營業稅有關政策問題的通知》（冀地稅發〔2000〕93號）規定，代建房屋行為必須同時符合下列條件：委托方的名義辦理房屋立項及相關手續；委托方不發生土地使用權、產權的轉移；與委托方事前簽訂委托代建合同；不以受托方的名義辦理工程結算。凡不同時符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。A公司建造辦公樓若不符合該政策規定，就必須繳納營業稅，然后以被征地方確認的工程結算單價款以及補償協議約定確認本公司開發成本。 第二，按照實質重于形式的原則，A公司為被征地方建造辦公樓，視為以貨幣資金補償被征地方，被征地方以補償款委托A公司建造辦公樓。A公司以辦公樓工程價款結算單或雙方根據補償協議確定的價款確認開發成本，A公司不需要按照“銷售不動產”計算營業稅。若辦公樓結算價款高于征地補償費約定價款，僅需按照“服務業”計征營業稅即可。 需要注意的是，由于各地具體政策執行上存在差異，A公司建造辦公樓是否符合“代建”規定，必要時應獲得稅務機關的認可。 |
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