不動產(chǎn)租賃收入是申報增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅的計稅基礎(chǔ)，其最大節(jié)稅空間在于正確分解或降低計稅基礎(chǔ)。
全面推開營業(yè)稅改征增值稅(下稱“營改增”)試點方案以來，連續(xù)出臺了不動產(chǎn)租賃相關(guān)稅收優(yōu)惠新政策，納稅人應(yīng)當(dāng)通過合法的稅收籌劃，合理的適用稅收政策，進而達到降低企業(yè)稅負的目的。
需要提醒納稅人的是，雖然納稅籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益，但同時也存在著相應(yīng)的風(fēng)險。企業(yè)進行不動產(chǎn)租賃經(jīng)營納稅籌劃時，應(yīng)在遵循稅收政策的前提下，合理地規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險。
出租不動產(chǎn)五種應(yīng)稅行為，可選簡易計稅
從稅制適用而言，一般納稅人不動產(chǎn)租賃服務(wù)。適用增值稅稅率為11%，其進項稅額可以抵扣。而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。簡易征收適用5%的征收率，而實際征收率會小于5%，因為在征稅時房租等內(nèi)容會剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅征收的稅費要低于5%，從而達到節(jié)稅效果。
1.一般納稅人將2016年4月30日之前承租的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易計稅辦法計稅;一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在營改增試點前的，轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)可選擇簡易計稅方法，轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)按照納稅人出租不動產(chǎn)繳納增值稅。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
3.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
4.2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
利用非應(yīng)稅項目
增值稅非應(yīng)稅項目，是指提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程。增值稅的非應(yīng)稅項目，指的是不交增值稅的項目。非應(yīng)稅項目是一個相對的概念，對于增值稅來說，非應(yīng)稅項目指的是不交增值稅的項目。非應(yīng)稅項目是指對某一稅種來說不需要繳納的項目，即不屬于該稅種的征稅范圍的項目，而不是減稅或免稅的項目。比如，《關(guān)于體育場館房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》第二條規(guī)定，經(jīng)費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，同時符合下列條件的，其用于體育活動的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅：向社會開放，用于滿足公眾體育活動需要;體育場館取得的收入主要用于場館的維護、管理和事業(yè)發(fā)展;擁有體育場館的體育社會團體、體育基金會及體育類民辦非企業(yè)單位，除當(dāng)年新設(shè)立或登記的以外，前一年度登記管理機關(guān)的檢查結(jié)論為“合格”。
納稅人對特殊情況可以減免稅的項目應(yīng)當(dāng)及時提出申優(yōu)惠，符合條件的用于體育活動的房產(chǎn)，可以免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
分別核算應(yīng)稅與非應(yīng)稅項目
按照房產(chǎn)余值計稅的情況下，不構(gòu)成應(yīng)稅房產(chǎn)的部分盡量分開核算，不計入納稅基數(shù)。
納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。從值計稅的情況下，計稅房產(chǎn)原值包括房產(chǎn)、土地的價值，不構(gòu)成房產(chǎn)的建筑、占用的土地，也就不計算房產(chǎn)稅。
具體操作時，需注意將應(yīng)稅項目、非應(yīng)稅項目獨立核算，應(yīng)稅項目，應(yīng)按規(guī)定計入納稅，避免滯納金、罰款;非應(yīng)稅項目不計算房產(chǎn)稅，避免多繳稅。對于常見不構(gòu)成房產(chǎn)的非應(yīng)稅項目，計算房產(chǎn)稅時應(yīng)注意剔除。
不構(gòu)成房產(chǎn)的項目通常包括：獨立于房屋之外的建筑物，如：圍墻、道路、綠化、景觀、停車場、露天游泳池、噴水池等;可隨意移動的或獨立于房屋之外的各種設(shè)備、軟件系統(tǒng)，如：室外消火栓、室外給排水設(shè)施，計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等;不屬于房產(chǎn)原值的工程部分的費用，如：相關(guān)的設(shè)計費、檢測費等;房產(chǎn)進行評估增值的，仍按照歷史成本即調(diào)整前的房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅;特殊土地價值：非應(yīng)稅房產(chǎn)分攤的土地價值、劃撥取得的土地、租地建房的土地租金。
分別核算兼營行為
納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。
納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。
試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率;兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率;兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。
兼營行為的納稅人銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)之間沒有因果關(guān)系和內(nèi)在聯(lián)系，兼營應(yīng)視為多項應(yīng)稅行為。根據(jù)稅法規(guī)定，兼營應(yīng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率或征收率。
因此，企業(yè)發(fā)生兼營行為的，應(yīng)分別核算適用不同稅率或者征收率應(yīng)稅行為的銷售額，避免被從高適用稅率或者征收率。對于不動產(chǎn)租賃服務(wù)企業(yè)來說，應(yīng)從核算系統(tǒng)、定價機制及合同文本等方面入手，將不動產(chǎn)租賃服務(wù)與其他應(yīng)稅行為分開核算。
分清房屋出租與建筑物出租
房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲存物資的場所。
獨立于房屋之外的建筑物，例如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油罐等均不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。
出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時，對出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨標(biāo)明，這樣可以達到少繳房產(chǎn)稅的目的。
例如，出租人既出租房屋也出租機器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只需就房屋租賃價款部分按12%繳納房產(chǎn)稅即可。企業(yè)實事求是地對價款進行劃分，是合理的納稅籌劃行為，不存在稅收風(fēng)險。
但是，出租人從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款的，則存在納稅風(fēng)險。
對此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，地方稅務(wù)機關(guān)可以核定最低租金計稅價格，此時，企業(yè)必須按照地稅機關(guān)的最低租金計稅價格繳納房產(chǎn)稅。
