計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)
二、政策執(zhí)行說明
1、納稅人有多處地塊的，應(yīng)分別計(jì)算容積率，分別確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
2、納稅人在同一地塊上分期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，如能確定總的宗地容積率，則按完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)；如不能確定總的宗地容積率，則應(yīng)分期計(jì)算容積率，分別確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
3、納稅人有出租房屋的，應(yīng)劃分出租與自用房屋建筑面積，并根據(jù)自用房屋建筑面積占總建筑面積的比例確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
舉例：
某納稅人有A、B、C三處地塊，A地塊面積為15000平方米、土地單價(jià)為150元/平方米、土地總價(jià)為225萬元；B地塊面積為10000平方米、土地單價(jià)為200元/平方米、土地總價(jià)為200萬元；C地塊面積為8000平方米、土地單價(jià)為300元/平方米、土地總價(jià)為240萬元。
①A地塊已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為9000平方米，全部自用。
A地塊容積率=9000/15000=0.60，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)應(yīng)為A地塊的土地總價(jià)225萬元。
②B地塊已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。
B地塊容積率=4000/10000=0.40，因自用房屋建筑面積與總建筑面積的比例為1：4，因此計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)應(yīng)為（2×4000平方米×200元/平方米）÷4000平方米×1000平方米=40萬元。
?、跜地塊分四期開發(fā)建設(shè)，總規(guī)劃建筑面積為8200平方米，其中一期占地面積5000平方米，已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為6000平方米；二期占地1500平方米，已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為600平方米；三期占地1000平方米，規(guī)劃建筑面積為1200平方米，在建；四期占地500平方米，規(guī)劃建筑面積為400平方米，尚未開工建設(shè)。
C地塊容積率=8200/8000=1.025，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)應(yīng)為240萬元÷8200平方米×（6000平方米+600平方米）=193.17萬元。
?、蹸地塊分四期開發(fā)建設(shè)，其中一期占地面積5000平方米，已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為6000平方米；二期占地1500平方米，已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為600平方米；三期占地1000平方米，規(guī)劃建筑面積為1200平方米，在建；四期占地500平方米，尚未規(guī)劃。
因不能確定C地塊總的容積率，故應(yīng)分期計(jì)算容積率，分別確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
C地塊一期容積率=6000/5000=1.20，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)應(yīng)為C地塊一期占用土地的總價(jià)款，即5000平方米×300元/平方米=150萬元。
C地塊二期容積率=600/1500=0.40，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)應(yīng)為2×600平方米×300元/平方米=36萬元。
C地塊三期尚未完工，其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款不計(jì)入房產(chǎn)原值。
C地塊四期尚未規(guī)劃，其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款不計(jì)入房產(chǎn)原值。
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