1.企業(yè)基本情況
XX省XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年8月，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理的企業(yè)。公司注冊資金3500萬元，具有城市綜合開發(fā)二級資質(zhì)和AA資信等級。該公司于2005年開始開發(fā)建設(shè)XX高層住宅小區(qū)，該項(xiàng)目未采用預(yù)售方式售房，2007年10月開始現(xiàn)房銷售。
2008年初，xx市國稅局對該企業(yè)2007年度的企業(yè)所得稅開展納稅評估工作。
2.采集評估數(shù)據(jù)
（1）評估數(shù)據(jù)取得
①企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表
稅務(wù)人員從企業(yè)2007年度所得稅申報(bào)表及其附表中得到以下數(shù)據(jù)：銷售收入30171374元，銷售成本22567564元，營業(yè)稅金及附加2136560元，期間費(fèi)用2827440元（其中銷售費(fèi)用332702元，管理費(fèi)用1242718元，財(cái)務(wù)費(fèi)用1252020元），利潤總額為2639810元，應(yīng)納所得稅額871137元。根據(jù)上一年度申報(bào)表得到銷售費(fèi)用232507元，管理費(fèi)用1032715元，財(cái)務(wù)費(fèi)用1131675元。
②企業(yè)年度會計(jì)報(bào)表
稅務(wù)人員從企業(yè)2007年度會計(jì)報(bào)表及其附表中得到以下數(shù)據(jù)：貨幣資金1960000元，期初應(yīng)收賬款1360000元，期末應(yīng)收賬款1470000元，期初其他應(yīng)付款1139625元，期末其他應(yīng)付款3791037元，期初存貨115418216元，期末存貨176377895元，期初其他收款2280000元，期末其他應(yīng)收款1410000元。
③企業(yè)其他涉稅信息表
稅務(wù)人員從項(xiàng)目其他涉稅信息表中得到以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目土地成本74600000元，建筑安裝工程費(fèi)92836480元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)13068282元，前期工程費(fèi)15860956元，配套設(shè)施費(fèi)23308087元，開發(fā)間接費(fèi)36200696元，合計(jì)開發(fā)成本255874501元。本期開發(fā)成本83527250元。
項(xiàng)目完工后開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品成本，項(xiàng)目可售面積為58889平方米，已售面積5101平方米，根據(jù)銷售面積與可售面積的占比計(jì)算成本結(jié)轉(zhuǎn)率為8.66%。隨著銷售按比例結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)成本明細(xì)如下：土地成本6460360元，建筑安裝工程費(fèi)8039639元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1131713元，前期工程費(fèi)1373559元，配套設(shè)施費(fèi)2018480元，開發(fā)間接費(fèi)3134980元。
（2）第三方信息取得
稅務(wù)人員根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)采用內(nèi)外結(jié)合、由外及內(nèi)的辦法，從第三方調(diào)查基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)。
①土地管理部門及房屋拆遷管理部門信息：征用土地25408平方米，土地出讓金3730萬元，拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3431.6萬元，其他稅費(fèi)298.4萬元，全部繳清。
②地稅部門信息：2007年公司上繳營業(yè)稅1570493元，土地增值稅314098元。③規(guī)劃局信息：總可售面積58889平方米。
④房管部門信息：項(xiàng)目已售面積5101平方米，已銷售均價(jià)為6250元/平方米。
⑤市國稅局在對2007年度房地產(chǎn)企業(yè)所得稅開展納稅評估工作之前，將當(dāng)?shù)亟ㄔ旄邔幼≌姆康禺a(chǎn)企業(yè)按規(guī)模進(jìn)行分類，選擇了具有代表性的20家企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查，根據(jù)這些房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年申報(bào)的銷售收入、銷售成本、銷售費(fèi)用等數(shù)據(jù)計(jì)算各項(xiàng)預(yù)警指標(biāo)值，并結(jié)合稅務(wù)人員的評估經(jīng)驗(yàn)及判斷進(jìn)行修正，最后運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理計(jì)算出各指標(biāo)行業(yè)平均水平及預(yù)警區(qū)間。
通過對20家典型房地產(chǎn)企業(yè)的工程預(yù)算、結(jié)算書信息進(jìn)行整理，計(jì)算單項(xiàng)工程單位面積建筑安裝工程費(fèi)及各項(xiàng)開發(fā)成本占建安費(fèi)用的比率，在20個樣本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理計(jì)算出行業(yè)平均水平及預(yù)警區(qū)間范圍見表A-13。
表A-13
指標(biāo)行業(yè)平均水平預(yù)警區(qū)間下限預(yù)警區(qū)間上限稅負(fù)差值率18%16%20%商品房銷售成本率52%44%60%銷售費(fèi)用收入比率 3%1%5%前期工程建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比率10%6%14%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比率11%7%15%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比率7%3%11%開發(fā)間接費(fèi)占土地成本及建筑安裝工程費(fèi)比率11%6%16%單位面積建筑安裝工程費(fèi)（元/平方米）150014001600
說明：行業(yè)平均水平根據(jù)當(dāng)期選取的樣本平均值進(jìn)行測算，預(yù)警區(qū)間（預(yù)警上、下限）是在行業(yè)平均值基礎(chǔ)上可上下浮動的合理范圍，表中指標(biāo)高于預(yù)警上限視為異常。
稅務(wù)人員根據(jù)從各類報(bào)表及第三方搜集的數(shù)據(jù)，對銷售收入、銷售成本等整理成表A-14。
表A-14
指標(biāo)項(xiàng)目金額（元）銷售收入30171374開發(fā)成本255874501其中：土地成本74600000建筑安裝費(fèi)92836480基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)13068282前期工程費(fèi)15860956配套設(shè)施費(fèi)23308087開發(fā)間接費(fèi)36200696商品房銷售成本22158731其中：土地成本6460360建筑安裝費(fèi)8039639基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1131713前期工程費(fèi)1373559配套設(shè)施費(fèi)2018480開發(fā)間接費(fèi)3134980銷售成本22567564營業(yè)稅金及附加2136560其中：營業(yè)稅1570493土地增值稅314098期間費(fèi)用2827440其中：管理費(fèi)用1242718銷售費(fèi)用332702財(cái)務(wù)費(fèi)用1252020上期管理費(fèi)用1032715上期銷售費(fèi)用232507上期財(cái)務(wù)費(fèi)用1131675期初其他應(yīng)付款1139625期末其他應(yīng)付款3791037期初存貨115418216期末存貨176377895本期開發(fā)成本83527250當(dāng)期已售面積 5101可售面積58889企業(yè)申報(bào)所得稅871137
