本文主旨是對適用征收率征收增值稅的行為以及可否開具增值稅專用發票的規定進行歸納整理，以便稅務機關和納稅人在實務中使用。
小規模納稅人征收率的適用
一、小規模納稅人銷售貨物、勞務、無形資產、服務（交通運輸、郵政、電信、建筑、金融服務和現代服務、生活服務），按3%的征收率計稅（勞務派遣、安保服務差額納稅除外）。
以下項目按差額依3%的征收率計稅：
1.小規模納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。
2.小規模納稅人提供物業管理服務，向服務接收方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額（自2016年8月19日起施行，2016年5月1日以后已發生并處理的事項，不再做調整；未處理的，按此規定執行）。
二、小規模銷售或出租不動產、土地使用權新增5%征收率：
所稱取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，但不包括房地產企業自行開發的房地產。
（一）銷售不動產、轉讓土地使用權
1．房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
2.轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
3．銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地的主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報。
4．小規模納稅人（不含其他個人）銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地向主管的地稅機關預繳稅款后，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報。
5．個人（個體工商戶和其他個人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅（北京市、上海市、廣州市和深圳市不適用該項規定）。
個體工商戶應按照上述計稅方法在不動產所在地向主管的地稅機關預繳稅款后，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報；其他個人應按照上述計稅方法向住房所在地的主管地稅機關申報納稅。
6．北京市、上海市、廣州市和深圳市的個人（個體工商戶和其他個人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
個體工商戶應按照上述計稅方法在不動產所在地向主管的地稅機關預繳稅款后，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報；其他個人應按照上述計稅方法向住房所在地的主管地稅機關申報納稅。
7．其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的征收率向不動產所在地的主管地稅機關申報繳納增值稅。
（二）出租不動產（土地使用權）
1.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2．出租其取得的不動產（不含個人出租住房和其他個人出租不動產），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法向不動產所在地的主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報。
以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。
3．其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
4．個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。其中：個體工商戶向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地的主管國稅機關申報納稅；其他個人向不動產所在地的主管地稅機關申報納稅。
（三）勞務派遣服務
1.提供勞務派遣服務，可以按照《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關規定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
2.提供勞務派遣服務，可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。
3.提供安全保護服務，比照上述勞務派遣服務政策執行。
三、小規模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的除固定資產以外的物品，按3%的征收率計稅。
四、小規模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的固定資產和舊貨，依3%征收率減按2%征收增值稅。
一般納稅人適用征收率的規定
一、一般納稅人的可選擇按征收率5%計稅的行為：
銷售或租賃不動產、轉讓或出租土地使用權、不動產融資租賃、提供勞務派遣和人力資源外包服務，可選擇按征收率5%計稅。
所稱取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，但不包括房地產企業自行開發的房地產。
（一）銷售不動產
1．銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地向主管的地稅機關預繳稅款，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報。
2．銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地的主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報。
3．房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
