近日，稅務總局發(fā)布了《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進行了完善。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，并計算各年度及累計應退的稅款。
舉例說明如下：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目，2016年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2014年—2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現(xiàn)的項目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應納稅所得額為-400萬元。企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目（后續(xù)開發(fā)項目指正在開發(fā)以及中標的項目），擬申請退稅，具體計算詳見下表：
2014年 2015年 2016年
預繳土地增值稅
240 300 60
補繳土地增值稅
- - 500
分攤土地增值稅
440(1100×（12000÷30000）)
550(1100×（15000÷30000）)
110(1100×（3000÷30000）)
應納稅所得額調(diào)整
-200 （240-440） -270（300-550-20） 450（ 500-110）
調(diào)整后應納稅所得額
-
-
50
（-400 450）
應退企業(yè)所得稅
50（200×25%）
67.5（270×25%）
-
已繳納企業(yè)所得稅
45
310
0
實退企業(yè)所得稅
45
67.5
-
虧損結(jié)轉(zhuǎn)（調(diào)整后）
-20(（45-50）÷25%）
-
-
應補企業(yè)所得稅
-
-
12.5
（50×25%=12.5）
累計退稅額
-
-
100（45 67.5-12.5）
房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進行土地增值稅清算，現(xiàn)仍存在因土地增值稅清算導致的尚未彌補虧損，應按照上述方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。企業(yè)應抓緊向主管稅務機關(guān)提出退稅申請，并按要求提供相關(guān)資料。
