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| 北京市國、地稅局聯合轉發的房地產業國稅發[2006]31號文件 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：866 |
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| 日前，北京市國家稅務局、北京市地方稅務局下發了《北京市國家稅務局、北京市地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知的通知》（京國稅發[2006]306號），聯合轉發了《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），這意味著2006年北京市房地產稅收政策最濃墨重彩的一筆終于落定，北京市稅收征管范圍內的企業將嚴格按照國稅發[2006]31號文件的精神開始執行企業所得稅的預征與申報管理。 京國稅發[2006]306號文件基本遵從了國稅發[2006]31號的精神，現將對文件主要內容解析如下： 一、關于預計毛利率的確定，文件中規定在北京市經濟區域內的開發企業，其經濟適用房項目預售收入的計稅毛利率為6%；非經濟適用房項目預售收入的計稅毛利率為20%。 可以看出，非經濟適用房的預計毛利率定在了國稅發[2006]31號文件要求的低限，而經濟適用房的預計毛利率則較國稅發[2006]31號文件低限要求高出一倍，看似加重了經濟適用房開發企業的資金負擔，但這一比率是在充分考慮北京市經濟適用房開發企業的利潤率水平基礎上確定的。從國稅發[2006]31號文件中預征企業所得稅的計算公式看： 當期確定的應預征企業所得稅的開發產品應納稅所得額=預計毛利額—營業稅金及附加—期間費用 預計毛利額=預售收入*預計毛利率 營業稅金及附加=預售收入*5.5% 不難推導出，當預計毛利率等于6%時，上述公式變為： 當期確定的應預征企業所得稅的開發產品應納稅所得額=預售收入*（6%-5.5%）—期間費用 從而可以看出，雖然經濟適用房項目預售收入的計稅毛利率定為6%，但對開發企業的資金影響是微乎其微的。 二、關于從事經濟適用房開發的企業所得稅申報的管理，要求企業在初始申報時即附報由北京市發展和改革委員會及北京市建設委員會等相關部門批準其經濟適用房項目立項的文件和其他相關證明材料。這與土地增值稅對經濟適用房項目的管理是不同的，體現了從嚴管理的要求。 三、關于完工產品的年度申報，文件重申了企業凡滿足原國稅發[2006]31號文件規定的完工條件之一的，即竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；已開始投入使用的開發產品（成本對象）；已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）應在年度納稅申報時報送完工產品的相關資料。文件約定“竣工證明”是指報北京市各級建設委員會備案的竣工驗收備案表，這一約定使得稅務機關從行業主管部門獲得信息、對完工產品進行源頭控制很具操作性。 對于開發企業完工項目年度申報與企業年度所得稅申報的銜接，文件通過報送附表的方式，很直觀的解決了這一問題。《開發產品（成本對象）完工情況表（一）》即是開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差額的計算過程，完成此計算過程后，只需將計算結果并入到企業年度所得稅納稅申報表的應納稅所得額中即可正確計算納稅。當差額為正數時，表明企業實際毛利率水平高于預計毛利率，預征不足，需要在項目完工后補繳企業所得稅；當差額為負數時，表明企業實際毛利率水平低于預計毛利率，預征過量，首先自動抵減當年其他業務實現的企業所得稅，不足抵減的，可按照企業所得稅相關規定申請退稅。 對于不按要求進行完工項目年度申報的，文件重申了將按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。 四、關于應付費用和預提費用，京國稅發[2006]306號文件與國稅發[2006]31號文件采取了一致的口徑，并在《開發產品（成本對象）完工情況表（二）》中要求將計入完工產品的各項應付和預提費用逐一列示，體現了對此兩項費用嚴格管理，凡不是真實發生的、無合法憑證的、無稅收特別規定的不允許稅前扣除的要求。 五、關于新辦以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業的執行口徑，文件制定了量化指標，即指銷售（包括代理銷售）開發產品業務收入占企業收入總額50%（不含）以上，或者銷售（包括代理銷售）開發產品業務收入在企業各項收入中居于首位的企業。對于符合上述量化指標的企業，將不得享受新辦企業的稅收優惠。 六、關于廣告費、業務招待費、業務宣傳費三項費用的稅前扣除，文件沒有明確新辦開發企業的具體標準，因此對于何種開發企業適用3年結轉期的政策，仍不十分直觀。 但通過與原有稅收政策的對比，如《國家稅務總局關于印發〈企業所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國稅發[2000]84號）第四十條的規定：“納稅人每一納稅年度發生的廣告費支出不超過銷售(營業)收入2%的，可據實扣除；超過部分可無限期向以后納稅年度結轉”，以及《國家稅務總局關于調整部分行業廣告費用所得稅前扣除標準的通知》（國稅發[2001]89號）第一條的規定：“自2001年1月1日起，制藥、食品(包括保健品、飲料)、日化、家電、通信、軟件開發、集成電路、房地產開發、體育文化和家具建材商城等行業的企業，每一納稅年度可在銷售(營業)收入8%的比例內據實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以后納稅年度結轉”，可以看出，對于新辦房地產企業的廣告費稅前扣除是收緊的政策，而老房地產開發企業仍可以享受超過當年允許稅前扣除比例部分的廣告費支出可無限期向以后納稅年度結轉的政策。但是對于業務招待費和業務宣傳費，由于老房地產企業不能跨期結轉，在項目前期沒有結轉營業收入時，容易形成永久性涉稅損失。 需要指明的是，盡管京國稅發[2006]306號文件未明確寫明新辦企業的界定標準，但從某種程度上可以文件執行時間進行界定。 七、關于文件執行時間，京國稅發[2006]306號文件自2006年1月1日起執行。 |
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