沒有任何爭議的事實(shí)是，近兩年來，由于稅源緊張，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開展稅務(wù)稽查的力度明顯加大，特別是在全國范圍內(nèi)開展土地增值稅清算工作的力度越來越大。
在房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本與地價(jià)、建安成本居于前三位。如將稅收成本與銷售額掛鉤，在預(yù)征階段，營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅稅負(fù)合計(jì)已達(dá)銷售額的8%～12%.如果項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍在13%以上，一線城市在20%以上。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金，同時(shí)產(chǎn)生稅收籌劃的空間。因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各環(huán)節(jié)，進(jìn)行系統(tǒng)地規(guī)劃。
稅收籌劃無處不在，整體系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅收籌劃，必須綜合立體地進(jìn)行思考。稅收籌劃應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)全過程，在戰(zhàn)略、經(jīng)營和理財(cái)3個(gè)層面上，立體系統(tǒng)地進(jìn)行思考和規(guī)劃，絕不能僅僅狹義地在財(cái)務(wù)部的一畝三分地上開展。
1.戰(zhàn)略管理層面的籌劃
從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，房地產(chǎn)稅收籌劃通常應(yīng)考慮以下問題：
1） 股權(quán)架構(gòu)與層次如何設(shè)計(jì)、安排，對(duì)未來財(cái)稅會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響。
2） 成立項(xiàng)目公司還是不成立項(xiàng)目公司，用法人股東還是自然人股東。要不要關(guān)聯(lián)。注冊(cè)地點(diǎn)安排在哪里更合適。
3） 注冊(cè)資本多大以及出資形式不同對(duì)財(cái)稅會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響。
4） 與政府如何合作和談判。紅線外市政支出如何計(jì)入項(xiàng)目成本。
5）土地方與資金方如何合作。不同形式拿地稅負(fù)比較，怎樣最低。
6） 如何合法增加拿地過程中的土地成本，例如拆遷成本。
2. 經(jīng)營管理層面的籌劃
從經(jīng)營的角度規(guī)劃，會(huì)涉及房地產(chǎn)公司經(jīng)營的方方面面，稅收籌劃通常應(yīng)考慮以下問題：
1）開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同對(duì)企業(yè)稅務(wù)的影響，比如戶型面積應(yīng)定多大、車庫應(yīng)建獨(dú)立車庫還是地下連體車庫，酒店應(yīng)占地大還是小。
2）商業(yè)和住宅比例。普通住宅與非普通住宅的比例。
3）各種合作合同從財(cái)稅角度如何修改最合理。
4）報(bào)建形式、開發(fā)分期對(duì)稅收的影響。
5）如何合法合理地增加工程成本。
6）促銷方案與銷售價(jià)格的制定對(duì)財(cái)稅的影響。
7）賣毛坯房與精裝修房的稅收比較。
3.理財(cái)層面的籌劃
從理財(cái)角度規(guī)劃，往往是財(cái)務(wù)部人員考慮，方向主要是從財(cái)務(wù)的一畝三分地出發(fā)，比如費(fèi)用發(fā)生后計(jì)入什么會(huì)計(jì)科目可節(jié)稅，用什么樣的費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)對(duì)公司最有利，資金利息計(jì)算方法的選擇，合并或分期清算的選擇。
如能事前從以上3個(gè)角度綜合進(jìn)行企業(yè)稅務(wù)統(tǒng)籌劃和規(guī)劃，不僅可大大降低企業(yè)稅負(fù)，而且可讓公司在健康的軌道上前行。
在具體的稅收籌劃實(shí)踐中，特別建議房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人高度重視，親自參與到公司稅務(wù)管理和稅收籌劃的實(shí)踐中來，不能純粹交由財(cái)務(wù)去思考。因?yàn)闊o論是在公司所處的地位、說話的分量，還是參與重大決策的程度、思考問題的高度等方面，財(cái)務(wù)都會(huì)受到各種各樣的限制。稅務(wù)管理和稅收籌劃在公司管理中的分量越來越大，稅收籌劃必須從企業(yè)負(fù)責(zé)人開始，籌劃空間才能更大，效果才能更明顯。
同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人一定要向國外同行學(xué)習(xí)，學(xué)會(huì)更多地借用外部稅務(wù)咨詢師的智慧。稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜性、專業(yè)性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，公司內(nèi)部往往力量不足、資源不夠、專業(yè)度不高。社會(huì)分工越來越細(xì)、越來越專業(yè)，越是有智慧的公司，越懂得利用專業(yè)機(jī)構(gòu)的智慧。而且，是事前謀劃，而不是到了事后僅靠人脈的“事后諸葛亮”。
