2015年是營改增的收官之年，目前還有生活性服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)尚未納入。普華永道中國內(nèi)地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮表示，由于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)高度相關(guān)，這兩個行業(yè)可能同時營改增，“政策可能在3月出臺，具體實施時間可能在三季度。”
《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》曾明確，建筑業(yè)適用11%稅率。在2月4日普華永道“房地產(chǎn)營改增研討會”上，胡根榮表示，由于兩行業(yè)關(guān)聯(lián)性強，房地產(chǎn)業(yè)最終稅率應(yīng)該也是11%。考慮到目前房地產(chǎn)業(yè)處于困境，營改增相關(guān)政策制定時，應(yīng)考慮其對行業(yè)發(fā)展的影響，需要謹慎處理。
房地產(chǎn)項目成本費用構(gòu)成復(fù)雜，開發(fā)成本主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本和房屋裝修成本。其中占比最高的土地成本，因為存在無償劃轉(zhuǎn)、集體合作、股權(quán)收購等多種獲取方式，很難取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票，且政策設(shè)計難度較大，“未來可能不予抵扣。”胡根榮稱。
他同時稱，磚瓦、白灰、砂石、土方等原材料，其供應(yīng)商大多為個人、個體戶、小規(guī)模納稅人等，沒有或很難向企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票。加之此類供應(yīng)商個體體量較小，數(shù)量眾多，也增加了發(fā)票收集的難度。
國稅總局此前表示，2015年營改增力爭擴圍到建筑業(yè)和不動產(chǎn)、金融保險業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，這些行業(yè)將增加800萬戶試點納稅人，戶數(shù)是目前的兩倍。
已開工、已開盤等的存量資產(chǎn)項目，可能受營改增影響巨大。胡根榮舉例稱，一個已完工但銷售還未結(jié)束的房地產(chǎn)項目，實行營改增后，從5%的營業(yè)稅變成到11%的增值稅，項目成本基本均已發(fā)生，無法再取得進項稅票抵扣，項目預(yù)售、銷售合同可能也已簽訂，“如無法更改，增加的稅負很難轉(zhuǎn)嫁給消費者，項目收入及利潤必然大幅下降。”
此外，房地產(chǎn)業(yè)的顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離，這可能導(dǎo)致營改增之后，房地產(chǎn)項目銷項稅額與其進項稅額產(chǎn)生時間上的不匹配。
胡根榮分析稱，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售的方式，在項目建造過程中，所有預(yù)售已完成，所有銷項稅額均已發(fā)生并繳納，之后發(fā)生的建造成本，其進項稅額沒有銷項稅額可以抵扣，將成為沉淀成本。如果項目在建造完成后才開始銷售，銷售周期較長，或者項目最終用途為出租，則大額的建造成本產(chǎn)生的進項稅金，需要根據(jù)銷售或租賃周期，在很長時間內(nèi)完全消化，會影響現(xiàn)金流，增加項目的資金成本。
當前建筑業(yè)普遍認為，一旦實行11%的增值稅稅率，絕大多數(shù)建筑企業(yè)都可能將大幅增加稅負。以某家特級建筑總承包企業(yè)為例，其2012年已繳營業(yè)稅約為4億元。營改增后，由于不少支出（如水泥、石沙等原料）難以取得增值稅發(fā)票，則實際上繳納的增值稅可能將達到7.6億元，與繳納營業(yè)稅相比接近翻倍。 |
