|
|
|
|
| 甲供料發票入帳的困境與爭議—房地產開發企業甲供料，為什么要補交建筑業營業稅？ |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：767 |
| |
| 肖宏偉——中華人民共和國建筑法：第二十四條提倡對建筑工程實行總承包，禁止將建筑工程肢解發包。建筑工程的發包單位可以將建筑工程的勘察、設計、施工、設備采購一并發包給一個工程總承包單位，也可以將建筑工程勘察、設計、施工、設備采購的一項或者多項發包給一個工程總承包單位；但是，不得將應當由一個承包單位完成的建筑工程肢解成若干部分發包給幾個承包單位。結論是：開發商以甲供料形式開發銷售房屋，如用增值稅發票入帳，對甲供料部分，可以確認為自建行為，對開發商征收建筑業營業稅。目前房地產開發企業建筑安裝成本核算大致有以下幾種方式：一；房地產企業自建房屋銷售，自己采購材料，自建的建筑業營業稅計稅依據1000萬，房地產企業應納建筑營業稅：30萬。開發企業以材料采購增值稅普通發票1000萬入帳。二；房地產企業總包給建筑企業建設房屋銷售，建筑企業自己采購材料，其繳納的建筑業營業稅計稅依據也是1000萬，建筑企業應納建筑營業稅：30萬。開發企業以建筑業發票1000萬入帳。三；房地產企業自建房屋，采購部分材料，建設一半，自建部分的營業稅計稅依據為500萬元。然后，改由承包給建筑企業繼續施工，支付工程款500萬。建成后銷售。建筑企業繳納了建筑業營業稅500*3%=15萬。房地產企業是否應該繳納其部分自建的建筑業營業稅500*3%-15萬？有的地方稅務機關對房地產企業征收了自建部分的建筑業營業稅。有的未征收。開發企業以材料采購增值稅普通發票500萬，和建筑業發票500萬入帳。 四；如果房地產項目1000萬工程成本中，房地產企業甲供料占800萬，工程款200萬，如何處理？房地產企業甲供料占800萬，是否認定為自建行為？有的地方稅務機關對房地產企業征收了自建部分800萬的建筑業營業稅。有的未征收。有的按1000萬營業額征收建筑企業的營業稅。開發企業以材料采購增值稅普通發票800萬，和建筑業發票200萬入帳。 五；何謂裝飾勞務？房地產企業開發項目未完工是否存在裝飾勞務？房地產企業1000萬工程成本，建筑工程總包900萬，已按建筑業繳納營業稅。購買并安裝鋼窗100萬（其中鋼窗門銷售90萬，安裝費10萬），鋼窗門部分如何征營業稅？（也可以是石材廠銷售外墻磚并負責施工）對于鋼窗門安裝：見過各地稅務機關三種做法：一種方法是只按10萬征鋼窗廠建筑業營業稅。二種方法是：按100萬征鋼窗廠建筑業營業稅。三種方法是：按10萬征鋼窗廠建筑業營業稅；按90萬征收房地產企業的自建建筑業營業稅。開發企業以建筑業發票900萬，建筑安裝發票10萬，和增值稅發票90萬入帳。 政策依據：《營業稅暫行條例實施細則》第五條規定：單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為視同發生應稅行為。第二十五條規定：“納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間”。納稅人發生的自建行為屬于“建筑業”稅目，按3%的稅率繳納營業稅。納稅人在銷售自建建筑物時，要同時對一項建筑物中的“自建行為價格”分別按從事建筑業勞務和銷售不動產繳納兩次營業稅。如何確定企業銷售房屋建筑物的“自建行為價格”？《營業稅暫行條例實施細則》第七條規定：第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：（一）提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為；第十六條規定： 除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。遼寧地稅肖宏偉同志《甲供料發票入帳的困境與爭議：房地產開發企業甲供料，為什么要補交建筑業營業稅？》開篇就此給出的結論是：開發商以甲供料形式開發銷售房屋，如用增值稅發票入帳，對甲供料部分，可以確認為自建行為，對開發商征收建筑業營業稅。 王駿點評——不贊成肖宏偉老師的說法，自建的含義其實是清楚的，自建不能等同于自己投資建設。不知道肖宏偉老師判斷的具體邏輯，但是估摸這是因為部分稅務機關認為，開發商甲供材又以貨物發票入賬，說明時甲方自己投資建房，可以認定為自建，需要對甲方征收建筑業營業稅。當然，僅僅是推測。《國家稅務總局關于“代建”房屋行為應如何征收營業稅問題的批復》（國稅函[1998]554號）針對新疆維吾爾自治區地方稅務局《關于對房地產開發企業代建房屋行為如何征收營業稅問題的請示》（新地稅一字[1998]41號）批復如下：房地產開發企業（以下簡稱甲方）取得土地使用權并辦理施工手續后根據其他單位（以下簡稱乙方）的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續。甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按“建筑業”稅目征收營業稅。其實可以看出，自建的核心在于是甲方自己施工建設，一般情況下可能會要求甲方自身有施工資質，僅僅因為有貨物發票和甲供材就斷言是開發商自建并無充足理由。 肖宏偉老師指出，目前房地產開發企業建筑安裝成本核算大致有以下幾種方式：1、房地產企業自建房屋銷售，自己采購材料，自建的建筑業營業稅計稅依據1000萬，房地產企業應納建筑營業稅30萬。開發企業以材料采購增值稅普通發票1000萬入帳。 2、房地產企業總包給建筑企業建設房屋銷售，建筑企業自己采購材料，其繳納的建筑業營業稅計稅依據也是1000萬，建筑企業應納建筑營業稅：30萬。開發企業以建筑業發票1000萬入帳。 3、房地產企業自建房屋，采購部分材料，建設一半，自建部分的營業稅計稅依據為500萬元。然后，改由承包給建筑企業繼續施工，支付工程款500萬。建成后銷售。建筑企業繳納了建筑業營業稅500*3%=15萬。房地產企業是否應該繳納其部分自建的建筑業營業稅500*3%-15萬？有的地方稅務機關對房地產企業征收了自建部分的建筑業營業稅。有的未征收。開發企業以材料采購增值稅普通發票500萬，和建筑業發票500萬入帳。 王駿點評——如果確屬開發商自己施工建設，其自建的一半我贊成對開發商保留日后征收建筑業營業稅的權利，當然只是日后，其前提是日后自建部分的建筑物發生銷售，這個在開發商品房的情況下是很容易滿足后續條件的。在這種情況下，能不能將開發商自建的一半“這個整體”當做提供給另一半施工的建筑企業的甲供材，讓另一半施工的建筑企業按照“開發商自建的一半+自己施工款”作為建筑也計稅依據呢？我的理解也是否定的，因為自建的一半是“半拉子工程”，不能界定為材料。4、如果房地產項目1000萬工程成本中，房地產企業甲供料占800萬，工程款200萬，如何處理？房地產企業甲供料占800萬，是否認定為自建行為？有的地方稅務機關對房地產企業征收了自建部分800萬的建筑業營業稅。有的未征收。有的按1000萬營業額征收建筑企業的營業稅。開發企業以材料采購增值稅普通發票800萬，和建筑業發票200萬入帳。 5、何謂裝飾勞務？房地產企業開發項目未完工是否存在裝飾勞務？房地產企業1000萬工程成本，建筑工程總包900萬，已按建筑業繳納營業稅。購買并安裝鋼窗100萬（其中鋼窗門銷售90萬，安裝費10萬），鋼窗門部分如何征營業稅？（也可以是石材廠銷售外墻磚并負責施工）對于鋼窗門安裝，肖宏偉老師見過各地稅務機關三種做法：一種方法是只按10萬征鋼窗廠建筑業營業稅。二種方法是：按100萬征鋼窗廠建筑業營業稅。三種方法是：按10萬征鋼窗廠建筑業營業稅；按90萬征收房地產企業的自建建筑業營業稅。開發企業以建筑業發票900萬，建筑安裝發票10萬，和增值稅發票90萬入帳。 政策依據：《營業稅暫行條例實施細則》第五條規定：單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為視同發生應稅行為。第二十五條規定：“納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間”。納稅人發生的自建行為屬于“建筑業”稅目，按3%的稅率繳納營業稅。納稅人在銷售自建建筑物時，要同時對一項建筑物中的“自建行為價格”分別按從事建筑業勞務和銷售不動產繳納兩次營業稅。 如何確定企業銷售房屋建筑物的“自建行為價格”？《營業稅暫行條例實施細則》第七條規定：第七條納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：（一）提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為；第十六條規定：除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。王駿點評——說白了就是稅法對“裝飾”一語的界定不夠清晰，關于裝飾的清晰界定，我也沒有找到足夠的判斷邊界。但是就肖宏偉老師提供的案例來說，開發商哪怕是交付業主毛坯房也應該有個能基本使用的窗戶，因此，對鋁窗安裝，我傾向于不屬于建筑業中的裝飾勞務，不適用清包工待遇。也不構成開發商自建。而應區分鋁合金提供方“銷售自產鋁合金門窗+建筑業勞務”和“銷售外購鋁合金門窗+建筑業勞務”處理。 另，海口地稅的海涵同志還寫了一篇文章那個《常常被專家大師誤解稅法條款之二》，文章指出：《營業稅暫行條例實施細則》第十六條除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。————這條不知道有多少專家大師誤解，都認為建筑業裝飾勞務和提供自產貨物（這個也刪除）之外，甲供材料金額應該由承包方一起繳納營業稅，國務院出文的人說了我們又不是只出了一個《營業稅暫行條例實施細則》（王駿：國務院法制辦會參與國務院部門規章立法，但不是最后行文部門）。請專家大師仔細看看整個稅收系統文件了再說。。。。。稅法不是這樣望文生義的。。。 附：瓊地稅發[2009]104號 海南省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知四、關于扣除項目憑證的確認問題（一）對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務金額（不含材料價款）開具發票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發票為準，材料和設備費用的扣除憑證以銷售發票為準。（二）對于包工包料的建安工程，施工方按工程結算金額（包含材料和設備價款）開具發票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發票為準。——難道是海南省地方稅務局錯了。公然違反上位法？還是專家大師誤解了。。。王駿點評——我沒有搞清楚這篇文章中海大師的意思，但是我知道海大師一直堅持甲供材必須取得建安發票。在這個問題上，我很贊賞高金平大師的態度，不能為了稅源管理就不分青紅皂白地要求甲供材取得建安票。如果是包工不包材料，施工企業的計稅依據是“建安+材料款”，但是施工企業只能就建安部分開具建筑業營業稅發票，材料款由開發商根據增值稅發票入賬。如果是包工包材料，施工企業的計稅依據是“建安+材料款”，而且施工企業就“建安+材料”金額開具建筑業營業稅發票。如果是以料抵工，甲方自行采買材料，但是作為整個合同約定的工程價款的一部分交付乙方，施工企業的計稅依據是“建安+材料款”，而且施工企業就“建安+材料”金額開具建筑業營業稅發票。甲方抵頂給施工企業的材料應向施工企業開具增值稅發票。這一點海南地稅的文件雖然是針對土增稅立法，但是因為發票的根源在于流轉稅，因此這個問題根本也不涉及上位法和下位法沖突的問題。 |
|
|
|
|
|
