“十二五”規(guī)劃已進入最后一年，“營改增”進一步擴圍勢在必行。目前尚未納入“營改增”的行業(yè)僅剩生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)。其中房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”呼聲最高，影響也最大。房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”有喜也有憂。
2015“營改增”收官,房地產(chǎn)面臨三大稅務(wù)風險 房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長“營改增”需細思量
建筑安裝、房地產(chǎn)“營改增”機遇與挑戰(zhàn)
一喜如果抵扣充分，稅負將會降低。房地產(chǎn)開發(fā)成本涉及土地、建筑安裝、政府規(guī)費、拆遷安置、供電配套、規(guī)劃設(shè)計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售代理、財務(wù)費用等諸多項目。如果上述內(nèi)容均能充分抵扣，形成完整的抵扣鏈條，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負有可能降低。特別是土地成本和相關(guān)規(guī)費，如果規(guī)定允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則解決了房地產(chǎn)企業(yè)進項抵扣的主要問題。一直以來，土地成本及相關(guān)規(guī)費占房地產(chǎn)企業(yè)成本的比例較高，在“地王”頻出的一、二線城市尤為明顯。對于設(shè)計、廣告等支出，相關(guān)行業(yè)已先行“營改增”，可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣進項了。
二喜前期預(yù)售納稅少，資金更充裕。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來維持正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售方式，在確認預(yù)售收入的當期就要按5%的稅率繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段不可忽視的資金支出。“營改增”后，一般房地產(chǎn)項目土地購置、前期工程等業(yè)務(wù)發(fā)生在先，會產(chǎn)生大量的進項稅，前期預(yù)售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅。這將減少企業(yè)前期的資金支出，讓企業(yè)有更加充裕的資金。
三喜加強財務(wù)核算，提高管理水平。“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和財務(wù)管理的要求較高。以“營改增”為契機，可以加強會計核算，提升管理水平。營業(yè)稅按銷售額乘以5%稅率即可，非常簡單；“營改增”后需要準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，財務(wù)核算要求相對較高。財務(wù)部門應(yīng)加強會計核算和財務(wù)管理，并及時對銷售、工程招投標等環(huán)節(jié)向公司提出合理的涉稅建議。優(yōu)先與能提供抵扣憑證的企業(yè)合作，盡量取得增值稅專用發(fā)票，達到合理降低稅負、降低成本、降低風險的“三降”目的。
在喜的同時，房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”還有一些擔憂。
一憂稅率提高抵扣不足，稅負會增加。相關(guān)專家表示，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，不屬于鼓勵發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率應(yīng)該會比較高。“營改增”之前銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%，如果銷售房地產(chǎn)的稅率定為11%，直觀上看稅率提高了。實際上“營改增”之后，雖然可以抵扣進項稅款，但土地出讓金、相關(guān)規(guī)費等能否抵扣尚不明確，如果抵扣不足，稅負勢必會提高，這是房地產(chǎn)企業(yè)普遍擔憂的。
二憂抵扣憑證難以取得，影響進項抵扣。增值稅主要以增值稅專用發(fā)票等為進項抵扣憑證，要求比較嚴格。房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金，一般會取得國土部門開具的財政監(jiān)制專用票據(jù)，能否據(jù)以抵扣進項稅額，是個問題。這類財政監(jiān)制專用票據(jù)相對規(guī)范，可信度較高，建議作為計算抵扣進項稅額的憑證。或者由國土等部門開具增值稅專用發(fā)票，作為房地產(chǎn)企業(yè)的進項抵扣憑證。另外還有一些公共配套設(shè)施等政府規(guī)費，在成本中比例也不低，各地規(guī)費的種類、范圍、比例不盡相同，也沒有土地出讓金那么嚴格和規(guī)范。政府規(guī)費的票據(jù)能否抵扣、如何抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)也比較擔憂。
三憂土地增值稅問題，可能重復(fù)征稅。“營改增”后如果增值稅與土地增值稅并存，房地產(chǎn)企業(yè)擔憂會導(dǎo)致重復(fù)征稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的理論增值額和土地增值稅的增值額有很大一部分重疊。土地增值稅除了稅金扣除和加計20%扣除外，其他成本費用類的扣除基本和增值稅進項扣除項目一樣。兩個稅種增值額的重疊部分，分別用不同的稅率計算方式計算稅額，存在重復(fù)征稅。
四憂存量房產(chǎn)土地，能否抵扣稅款。存量房產(chǎn)和存量土地是影響“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負增減的一個重要因素。“營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)有一定的儲備土地和存量房產(chǎn)，尤其是當前房產(chǎn)滯銷的形勢下，相當一部分企業(yè)庫存房產(chǎn)數(shù)量較大。“營改增”后，存量房產(chǎn)和土地無進項可以抵扣，而房產(chǎn)銷售如果執(zhí)行11%的稅率，將產(chǎn)生大量的應(yīng)納增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)難以承受。 |
