在辦理住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中，到底需要繳納哪些稅？哪些情況享受稅收優(yōu)惠。為解決市民在交易過程中遇到的問題，地稅部門就個(gè)人住房買賣過程中所涉及的稅收政策進(jìn)行詳細(xì)解讀。
買賣雙方稅費(fèi)有不同
“房屋過戶需要繳納哪些稅？”市民王先生反映，他在市區(qū)有一套住房想買掉。但是看到這段時(shí)間大家都在關(guān)注“國(guó)五條”，不知道買賣二手房相關(guān)稅收是否也有變動(dòng)。
對(duì)此，記者咨詢了地稅局12366納稅服務(wù)熱線。對(duì)方表示，在二手房交易中，買方需要繳納契稅，賣方主要涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅。目前，個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
關(guān)于營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人銷售住房分為三種情況：一是對(duì)外銷售個(gè)人購買超過5年(含5年)的普通住房的，免征營(yíng)業(yè)稅；二是對(duì)外銷售個(gè)人購買不足5年的普通住房和非普通住房的，按銷售收入全額的5%征收營(yíng)業(yè)稅；三是對(duì)外銷售個(gè)人購買超過5年(含5年)的非普通住房的，按其銷售收入減去購房的價(jià)款或受讓原價(jià)后差額的5%征收營(yíng)業(yè)稅。
在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，還需以營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。城建稅稅率應(yīng)當(dāng)按房屋所在地進(jìn)行確定，房屋所在地在市區(qū)的稅率為7%；房屋所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的稅率為5%。教育費(fèi)附加征收率為3%，地方教育附加征收率為2%。
另外，個(gè)人所得稅也是很多二手房交易者比較關(guān)心的。出售房屋屬納稅人唯一住房且購房超過5年的，在房管部門出具唯一住房證明后免征個(gè)人所得稅。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。除屬免稅情形之外的，我市嚴(yán)格按政策規(guī)定執(zhí)行。暨對(duì)能夠提供房屋原值的，按20%稅率查實(shí)征收。對(duì)納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的按1%比例核定征收。
關(guān)于個(gè)人購買住房的相關(guān)政策有三種情形。一是對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下，且屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅；二是對(duì)個(gè)人購買90平方米以上，144平方米(不含144平方米)以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；三是對(duì)個(gè)人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按3%稅率征收契稅。
因此個(gè)人購買住房需根據(jù)購買房屋面積、房屋性質(zhì)及是否家庭唯一住房判斷分別適用1%、1.5%、3%的稅率。
普通住房應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格在同類區(qū)域土地住房平均交易價(jià)格1.44倍以內(nèi)。以上條件只要其中有一個(gè)不符合，就不是普通住房，超過此標(biāo)準(zhǔn)的即非普通住房。
購房時(shí)間看“孰先”
劉女士最近遇到了一個(gè)比較頭疼的問題，她在2006年買了一套90平方米的房子，當(dāng)年8月繳納了契稅，但由于疏忽直到去年才辦理房產(chǎn)證。現(xiàn)在，劉女士想將該住房轉(zhuǎn)讓，聽說個(gè)人住房滿5年可享受稅收減免，不知道自己房子的購房時(shí)間該如何計(jì)算，是否滿足5年的期限？
稅務(wù)人員指出，根據(jù)規(guī)定，個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期作為其購買房屋的時(shí)間。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間，即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。劉女士現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓的這套房產(chǎn)，雖然沒有及時(shí)辦理房產(chǎn)證，但在2006年8月已繳納了契稅，按照“孰先”的原則，滿足購房時(shí)間超過5年，可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。
另外，對(duì)于個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定。 |
