《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。
我公司理解，上述兩項規定國家是想禁止的房地產企業的開發項目轉讓投資不得免繳土地增值稅。對于自建項目，作為固定資產的投資行為是否應該可以免繳土地增值稅？
答：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定：房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。
《土地增值稅清算管理規程》第十九條規定，非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產……。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
依據上述規定，房地產開發企業以其建造的非商品房（依法證明）進行投資，暫免征收土地增值稅。否則，應視同銷售房地產，繳納土地增值稅。
