房地產(chǎn)企業(yè)在促銷過程中，常常會采取“買房送車位”方式進行營銷，看起來都是車位贈送，但相關的合同簽訂、發(fā)票開具及后續(xù)的產(chǎn)權辦理真的一樣嗎?
首先我們先要明確一個概念，買房贈送的車位是否要視同銷售，繳納相關稅費?
由于地產(chǎn)企業(yè)贈送的車位，仍然屬于本企業(yè)自己開發(fā)的產(chǎn)品范疇。根據(jù)國稅函[2008]875號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。
根據(jù)上述文件規(guī)定，這里的買房贈車位同我們?nèi)粘Ｖ匈浰偷囊曂N售并不一樣，需要視同銷售的贈送特指無償贈送的情況，這里地產(chǎn)企業(yè)的贈送顯然不屬于無償贈送。所以上述國稅函[2008]875號文件實際上將其界定為捆綁銷售，基于這種思路，不需要再將贈送的車位再視同銷售交納相關稅費，處理為捆綁銷售即可。
其次，買房贈送的車位，車位在實務中可能存在兩種情況，有產(chǎn)權的車位和無產(chǎn)權的車位，那么在合同簽定、發(fā)票開具及后續(xù)的產(chǎn)權辦理中存在很大差異。
一、買房贈送無產(chǎn)權的車位情形
1、房屋銷售及車位轉(zhuǎn)讓分別簽定合同
例：某地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈一優(yōu)惠活動，即在規(guī)定時間內(nèi)購買住宅的客戶可以免費贈送獨立規(guī)劃無產(chǎn)權的的車位一個。即：商品房銷售總價100萬元中，含贈送的車位轉(zhuǎn)讓價10萬元。
(1)合同分別簽定
根據(jù)上述捆綁銷售的思路，等于開發(fā)商同時銷售住宅和車位，當然按捆綁銷售的邏輯，將100萬元價款進行分拆，合同分開簽署。即：住宅90萬元，車位10萬元。
(2)發(fā)票分別開具
發(fā)票自然也應當分開開具，按照住宅和車位各自的價格單獨開票，提供給業(yè)主。
(3)注意相應風險
但企業(yè)由于各種原因，如果合同未能區(qū)分兩部分價款，統(tǒng)一按照100萬簽署網(wǎng)簽合同，發(fā)票就很難進行分拆，只能同網(wǎng)簽合同保持一致，按照100萬開具住宅銷售發(fā)票，車位無法開具發(fā)票，那后續(xù)車位的成本結(jié)轉(zhuǎn)，包括最終的土增清算都會給企業(yè)帶來麻煩。
2、買房送車位，對贈送車位簽定補充協(xié)議
一般地產(chǎn)企業(yè)的配套車位通常不在可售面積內(nèi)，作為公共配套也不允許對外銷售，但實際上很多公司將配套車位對外轉(zhuǎn)讓，將與土地等長的使用權轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，相當于轉(zhuǎn)讓車位的永久使用權。
(1)合同簽定補充協(xié)議
根據(jù)上述案例情況，由于該車位無法辦理產(chǎn)權證，因此只有住宅能夠辦理網(wǎng)簽合同，為了保證與實際業(yè)務相吻合，通常只能由企業(yè)自己同業(yè)主簽署補充協(xié)議，約定網(wǎng)簽合同中100萬元中包含贈送的車位10萬元，即總價款100萬元是由兩部分組成：房價90萬元和車位10萬元組成，車位部分以《車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》進行補充，而且約定車位不辦理產(chǎn)權證書。
(2)發(fā)票開具情形
企業(yè)在買房贈送車位開具發(fā)票時，最好能夠同時注明這種捆綁銷售的性質(zhì)，即按照商業(yè)折扣進行處理。
在開具發(fā)票的時候時需要注意，根據(jù)2003年16號文件規(guī)定，單位和個人在提供應稅勞務時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為收入額，如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從收入中減除。
在實務中有兩種開具發(fā)票的情形：
①按100萬元開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，同時在備注欄中注明：包含贈送的10萬元車位一個;
②在一張發(fā)票上開具：房屋銷售100萬元，車位銷售15萬元，折扣15萬元。
(3)房管部門風險
上述兩種方式開具發(fā)票，企業(yè)從后續(xù)的財稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及稅費繳納基本上問題不大，但需要考慮的是這樣開具發(fā)票，網(wǎng)簽合同房管部門是否允許這樣開票約定。
(4)簽署補充協(xié)議的風險
簽署補充協(xié)議，雖然企業(yè)自認為將100萬元的房價中包含的10萬元車位補充約定清楚了，也保證了企業(yè)財稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)清算等的一致性，但在后續(xù)稅務檢查時，一定要提前和稅務人員溝通解釋，避免將車位認定為贈送，從而要求按照100萬正常銷售 10萬視同銷售合并繳稅。
3、將贈送的車位做為該棟樓的配套
(1)合同統(tǒng)一簽定
還是沿用上述案例，如果業(yè)主由于其他原因，不愿意將贈送的車位單獨與企業(yè)簽定補充協(xié)議進行約定，即：住宅網(wǎng)簽合同100萬元，不約定或補充簽定車位贈送合同。
(2)發(fā)票開具
如果合同統(tǒng)一簽定，住宅發(fā)票也應統(tǒng)一開具100萬元，那么地產(chǎn)企業(yè)就存在贈送的車位成本無法分攤的情形。
如果地產(chǎn)企業(yè)為了體現(xiàn)車位贈送的事實，按照分拆價款開具發(fā)票，會導致合同與發(fā)票的不一致，未來給房子辦證帶來新的困擾。
建議：在實務中，如果該車位屬于無產(chǎn)權的人防等配套設施，可以將該贈送的車位做為該棟樓的配套，發(fā)生的成本做為配套費用在該棟樓進行分攤處理，但需要補充完善相關配套資料，設計好各個環(huán)節(jié)的處理方案來支撐該財稅處理。
二、買房贈送有產(chǎn)權的車位情形
如果企業(yè)采取“買房送車位”方式進行銷售，而該車位是有產(chǎn)權的，不論促銷活動如何宣傳，地產(chǎn)企業(yè)都必須將房屋銷售和車位銷售合同分別簽署，發(fā)票分別開具。否則，由于合同簽署和發(fā)票開具約定不清，會給后續(xù)房屋和車位的產(chǎn)權證辦理帶來無法解決的麻煩。
三、總結(jié)
買房送車位，本質(zhì)上屬于捆綁銷售，應當分拆兩部分價款，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本;同時，對于贈送無產(chǎn)權的車位，要求企業(yè)必須在合同簽署和發(fā)票開具兩個重要節(jié)點保持一致且對后續(xù)房屋產(chǎn)權辦理不受影響;如果是贈送有產(chǎn)權的車位，合同簽署及發(fā)票開具更不能含糊，必須嚴格約定區(qū)分，否則，對于后續(xù)產(chǎn)權辦理將產(chǎn)生無法解決的矛盾。
2008年之前的問答——
單位購入停車位所交的契稅是列支管理費還是計入固定資產(chǎn)?
問：單位購入停車位所交的契稅是列支管理費還是計入固定資產(chǎn)?
答：關于契稅的會計處理辦法，財政部在1998年10月14日復財政部駐云南省財政監(jiān)察專員辦事處的函(財會字[1998]36號)中明確規(guī)定如下：企業(yè)和事業(yè)單位取得土地使用權、房屋所有權按規(guī)定繳納的契稅，計入所取得土地使用權和房屋所有權的成本。其中：企業(yè)繳納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等科目，貸記“銀行存款”科目。
事業(yè)單位取得土地使用權繳納的契稅，借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目;取得房屋按規(guī)定繳納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“固定基金”科目。同時，應按資金來源分別借記“專用基金──修購基金”、“事業(yè)支出”等科目，貸記“銀行存款”科目。
契稅是轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬時對承受的單位和個人征收的一種稅，屬于資本性支出?！镀髽I(yè)所得稅暫行條例》第七款第一條規(guī)定：資本性支出在計算應納稅所得額時不得扣除，需要通過計入固定資產(chǎn)價值，通過計提折舊方式逐期計入成本。因此，企業(yè)購房時所繳納的契稅是不可以直接列入“管理費用”的。
