皖地稅函[2010]624號 2010.11.29各市地方稅務(wù)局，省地方稅務(wù)局直屬局：
近年來，我省房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，為地方經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)發(fā)展做出了較大的貢獻。但是，由于稅企雙方信息不對稱、稅務(wù)機關(guān)掌握涉稅信息滯后，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在采取隱匿收入、收售房款不開發(fā)票、虛列成本費用等手段偷逃稅款現(xiàn)象，不僅造成了稅收流失，而且還導(dǎo)致部分消費者因不能及時取得發(fā)票而無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證件，合法權(quán)益受到損害。為進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管，防止稅收流失，保護消費者合法權(quán)益，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、注重信息采集，掌握稅款征收主動權(quán)
各級主管地稅機關(guān)要分項目建立房地產(chǎn)稅收日常監(jiān)控管理臺賬。在開發(fā)初期，必須要求房地產(chǎn)開發(fā)公司上報項目立項書、項目規(guī)劃圖、項目總投資額、開工時間、預(yù)計竣工時間、建房方式、建筑工程承包合同、主要材料采購方式、開發(fā)面積、銷售方式等資料，為后期監(jiān)管打下基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品達到預(yù)售狀態(tài)后，一方面，要求企業(yè)進行明細申報，按月上報各項目逐棟號房屋銷售情況統(tǒng)計明細表和存量房產(chǎn)盤點棟號面積表，以便稅務(wù)機關(guān)對其銷售情況實施動態(tài)監(jiān)控；另一方面，要定期到房地產(chǎn)管理部門采集房地產(chǎn)企業(yè)各開發(fā)項目的預(yù)售備案登記信息，并將采集的信息與企業(yè)實際申報信息進行分析比對，對異常申報企業(yè)按照規(guī)定進行稅務(wù)約談、實地檢查、違章處理等。
二、依法預(yù)繳預(yù)征，防止稅款流失
（一）依法預(yù)征土地增值稅。嚴格執(zhí)行省市級地稅機關(guān)確定的保障性住房以及普通住房、營業(yè)用房、別墅、高級公寓和度假村等其他類型房地產(chǎn)的土地增值稅分類預(yù)征率，不得隨意降低，要堅決糾正對商住房項目統(tǒng)按普通住房預(yù)征率進行預(yù)征的做法；要注重土地增值稅預(yù)征與銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的同步和協(xié)調(diào)管理；要嚴格土地增值稅清算管理，對達到清算條件的項目，要督促企業(yè)及時辦理土地增值稅清算申報手續(xù)，認真清算審核，不得以預(yù)征代替清算。
（二）強化企業(yè)所得稅預(yù)繳管理。在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅日常監(jiān)管中，要嚴格執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）要求，按當年實際利潤據(jù)實分季（或按月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或按月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。
（三）強化建造成本管理。日常稅收征管和稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)故意取得虛假建筑工程發(fā)票，從而達到少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅目的。因此，在土地增值稅和企業(yè)所得稅管理中，要將開發(fā)產(chǎn)品建造成本的真實性作為重要內(nèi)容從嚴監(jiān)管，對明顯超出基準單位平方造價的，要依法處理。
三、強化發(fā)票管理，切實維護消費者合法權(quán)益
當前，我省部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款時不開發(fā)票，待開發(fā)產(chǎn)品銷售完畢后，將資金轉(zhuǎn)移外地或在投資人之間進行分配，直接形成欠稅，同時消費者因未取得發(fā)票而無法辦理產(chǎn)權(quán)證件，合法權(quán)益受到嚴重損害。因此，依法強化發(fā)票日常管理不僅是防止房地產(chǎn)企業(yè)稅收流失的重要措施，也是維護消費者合法權(quán)益的有效手段。要加大稅法宣傳力度，增強房地產(chǎn)企業(yè)依法開具發(fā)票意識和廣大消費者依法索取發(fā)票意識。要以實施普通發(fā)票簡并票種、統(tǒng)一式樣工作為契機，全面推廣使用稅控裝置或網(wǎng)上在線開票系統(tǒng)。督促房地產(chǎn)企業(yè)在收取定金、預(yù)收款和分期付款房款時及時開具發(fā)票，依法申報納稅；不得以收款收據(jù)或其他自制收款憑證代替發(fā)票使用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按照稅法規(guī)定進行處罰，盡可能把問題消滅在萌芽狀態(tài)。要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目不同銷售階段，適時調(diào)整發(fā)票供應(yīng)量。對即將銷售完畢或已經(jīng)有欠稅行為的開發(fā)項目，要從嚴控制發(fā)票發(fā)售數(shù)量，或?qū)嵭械囟惒块T監(jiān)管代開。
