根據廈門市《關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》（廈國土房〔2014〕312號）精神，自2014年8月15日起，廈門市個人住房交易稅收優惠政策進行調整。
個人住房交易稅收優惠政策調整主要涉及兩個方面，一是享受稅收優惠政策的普通商品住房需同時滿足容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下兩項標準，較舊政減少住房交易價格標準（之前，島內單套總價300萬元以下，島外單套總價220萬元以下）；二是個人轉讓購買超過5年（含5年）的普通住房，免征營業稅，對于購買房屋時間的確定有部分調整。個人轉讓購買的新建商品住房，購買房屋時間由之前按取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，調整為按商品房買賣合同備案的時間確定；個人轉讓購買的二手住房，購買房屋時間的確定仍按原規定執行。
問：自2014年8月15日起，我市享受稅收優惠政策的普通商品住房認定標準是什么？
答：根據廈國土房〔2014〕312號文規定，享受稅收優惠政策的普通商品住房需同時滿足容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下二項標準，較舊政減少住房交易價格標準（之前，島內單套總價300萬元以下，島外單套總價220萬元以下）。上述普通住房認定標準（以下簡稱普通住房新認定標準）自2014年8月15日起執行，一手住房交易合同簽訂且備案時間在8月15日以后的（含8月15日），在申報土地增值稅和契稅時執行普通住房新認定標準；二手住房交易中，售房者辦理產權過戶手續時向廈門市房地產交易權籍登記中心申報的時間即“收件時間”在8月15日以后的（含8月15日），申報存量房交易稅收時執行普通商品住房新認定標準。
舉例：
某房開企業銷售一套島內住房給張先生，該住房容積率1.8，單套建筑面積120平方米，總價350萬元，合同簽訂且備案時間為2014年8月16日，則該房產符合普通商品住房標準，因此該企業在申報土地增值稅時可適用“土地增值稅預征———普通住宅”稅目；張先生在申報契稅時若符合家庭唯一住房條件的可享受契稅優惠政策減半按1.5%繳納契稅。
李先生轉讓一套島內住房給王女士，該住房容積率1.5，單套建筑面積110平方米，總價310萬元，買賣雙方在2014年8月13日向廈門市房地產交易權籍登記中心申報，所取得收件收據上注明的收件時間為2014年8月13日，則該房產不符合普通商品住房標準無法享受相關的稅收優惠政策。
問：個人轉讓購買超過5年（含5年）的普通住房，免征營業稅，購買房屋時間如何確定？
答：個人轉讓購買超過5年（含5年）的普通住房，免征營業稅。個人轉讓購買的新建商品住房，購買房屋時間由之前按取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，調整為按商品房買賣合同備案的時間確定；個人轉讓購買的二手住房，購買房屋時間的確定仍按原規定執行即按房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。上述各類住房的出售時間，以售房者辦理產權過戶手續時向廈門市房地產交易權籍登記中心申報的時間（收件時間）為準。
問：契稅政策是否有調整，是否仍然按我市現有規定執行？
答：契稅政策沒有調整，仍然按我市現有規定執行。個人購買普通住房契稅減免政策不變按照財稅〔2010〕94號執行，即“個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半按1.5%征收契稅。個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅”。上述政策中普通住房的界定標準為：購買一手住房交易合同備案時間在8月15日以后的（含8月15日），執行普遍住房新認定標準；二手住房交易中，售房者辦理產權過戶手續時向廈門市房地產交易權籍登記中心申報的時間即“收件時間”在8月15日以后的（含8月15日），申報存量房交易稅收時執行普通商品住房新認定標準。例子參照問題1.此外，拆遷安置契稅減免政策仍按照財稅〔2012〕82號執行，即“市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅”。
問：個人所得稅和契稅有關家庭唯一住房稅收優惠政策中提到的“家庭唯一住房”認定標準具體是什么？
答：個人出售住房雖有增值的，但只要產權人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產權人必須向代征人廈門市房地產交易中心提供唯一家庭生活用房聲明，經代征人廈門市房地產交易權籍登記中心審核，符合上述條件可直接予以免征個人所得稅。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。廈門市房地產交易權籍登記中心在受理已婚納稅人提交的相關資料時，同時審核夫妻雙方的產權情況，如果戶籍在福建省內其他地市的，應要求當事人補充提供戶籍所在地房管部門出具的無房產證明，否則不予按“個人轉讓自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征個人所得稅；對福建省外戶籍的產權個人或者外籍人員，在審核其（有配偶的為夫妻雙方）交易的房產是否為在廈門市自用5年以上的家庭唯一生活用房基礎上，要求當事人出具在福建省內其他地區未擁有房屋產權的書面聲明，否則不予按“個人轉讓自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征個人所得稅。
個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半按1.5%征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。上述個人購買的普通住房包括公有住房。我市家庭唯一住房的認定，由房地產主管部門通過住房信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具《家庭唯一住房查詢證明》。認定標準為：購房人、配偶及未成年子女在住房信息系統中均無住房記錄，屬于家庭唯一住房。 |
