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| 租賃期限跨年度的租金收入可有條件地分期納稅 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：298 |
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| 租金收入即企業將自己的財產出租給其他企業或個人使用并從中收取的費用。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條規定：“企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。” 《企業會計準則》規定，企業的租金收入同時滿足下列條件的，應當確認收入： 一是相關的經濟利益能夠流入企業；二是收入的金額能夠合理地計量。 而《企業所得稅法實施條例》規定，租金收入應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認實現。這一規定，實施條例釋義認為已經不完全屬于權責發生制，而更接近于收付實現制，實際上也就是納稅必要資金原則的具體應用之一。租金的支付時間是租賃合同的重要條款，承租人應當按照租賃合同約定的租金支付時間履行支付租金的義務，因此自合同約定的支付租金之日起，該筆租金在法律上就屬于出租人所有，發生財產轉移的法律效力。企業租金收入金額，應當按照有關租賃合同或協議約定的金額全額確定。 《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）關于租金收入確認問題規定：“根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。”這份文件在企業所得稅上，對租賃期限跨年度的租金收入可有條件的改變按近于收付實現制來確定收入實現，即在租賃期內，對租金分期均勻計入相關年度收入。條件一是交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，條件二是租金提前一次性支付的，二個條件均符合的，可根據收入與費用配比原則，出租人對已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入，分期納稅。 因為交易對方也是分期承擔有關費用的，《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第四十七條規定：“企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：（一）以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除；（二）以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。” 如A商場將臨街鋪面租賃給B連鎖零售公司，簽訂經營租賃合同，雙方非關聯方，約定租賃期開始日為2008年1月1日，租賃期2008年-2012年共五年，約定B公司分三期支付租金： 分別于2008年1月1日支付100萬元，2010年1月1日支付200萬元，2012年1月1日支付200萬元。根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條規定“租金收入按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現”，不管有無實際收到租金，A商場2008年確認收入100萬元，2010年確認收入200萬元，2012年確認收入200萬元，2009年和2011年不確認收入。 因該經營租賃合同明確規定租賃期限是跨年度共五年，如果2008年1月1日一次性提前收取租金共計500萬元，企業所得稅上本應按照“合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現”的規定，按上述分期來確定收入共計500萬元，國稅函[2010]79號文規定，此種情形下，納稅人根據《中華人民共和國企業所得稅實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，可選擇對上述已確認的收入500萬元，在五年租賃期內，每年均勻計入收入100萬元，從而實現分期納稅。 當然，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條第二款規定“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅務發生時間為收到預收款的當天”，此種情形營業稅上500萬元收入A商場應一次性申報繳納。 |
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