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| 房屋出租：用途不同，稅率不同 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：619 |
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| 一企業今年把十余間閑置宿舍出租給外來務工人員用于居住，每月共收取租金6000元；另有幾間以6000元/月的價格出租給某個體業主李某用于食品加工，企業如何申報繳納房產稅。另外，個人于今年2月以2000元/月價格將自家地處縣城一處住房租給某快遞公司做辦事處。那么該如何計算繳納營業稅和房產稅？ 根據稅法規定，企業出租房屋，以租金收入為計稅依據繳納營業稅和房產稅，稅率分別為5%和12%.外商投資企業按照規定需要繳納城市房地產稅。《財政部、國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規定：對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支的事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收營業稅和房產稅。對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3%的稅率征收，房產稅暫減按4%的稅率征收。根據財稅[2000]125號等文件精神，《國家稅務總局關于個人出租商住兩用房征稅問題的批復》（國稅函[2002]74號）對其具體含義明確為：對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，其應繳納的營業稅暫按3%的稅率征收，房產稅暫按4%的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產經營的，其繳納的營業稅仍應按5%的稅率征收，房產稅按12%的稅率征收。 2008年3月3日，財政部、國家稅務總局下發《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號），對廉租房、經濟適用房從2007年8月1日起和住房租賃2008年3月1日起執行一攬子新稅收優惠政策，其他政策仍按現行規定繼續執行。財稅[2008]24號規定：對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業稅、房產稅。對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，按4%的稅率征收房產稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。 由此可以知道，財稅[2008]24號重申了廉租住房免征營業稅、房產稅政策，同時對廉租住房免稅條件進行了限制：一是免稅對象僅限于廉租住房經營管理單位；二是租金要按政府規定價格；三是出租對象僅限于規定的保障對象。如果不能同時符合上述三個條件，則不能享受相關優惠政策。而且，從政策內容可以看出，財稅[2008]24號是對財稅[2000]125號的補充，即財稅[2000]125號關于“公有住房”等其他稅收優惠政策未作變動仍繼續執行。財稅[2008]24號首次明確，對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。從文件精神來看，對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人出租商住兩用房的，要根據出租后房屋的實際用途確定相應的房產稅、營業稅稅率計征房產稅、營業稅。即對“非個人”以市場價格出租住房（并且用于居住），其房產稅適用4%的稅率，但營業稅適用稅率應仍為5%；如果不是用于居住，營業稅和房產稅適用稅率則分別為5%和12%. 所以該企業出租給外來務工人員用于居住的幾間閑置宿舍，每月所收取6000元租金收入，其房產稅適用4%的稅率，每月應申報繳納房產稅6000×4%=240（元）；而出租給個體業主李某那幾間閑置宿舍，由于李某用于食品加工而不是用于居住，其6000元/月租金收入適用12%稅率繳納房產稅，每月應申報繳納房產稅6000×12%=720（元）。同時，不分用途，每月所有租金收入按5%稅率計算繳納營業稅=（6000+6000）×5%=600（元）。 對個人住房出租有關營業稅和房產稅納稅問題。財稅[2008]24號在財稅[2000]125號的基礎上，對個人出租住房應繳納的營業稅再減半，即從2008年3月1日開始，個人出租住房不再區分用途，營業稅一律按3%稅率減半征收。在政策執行上要注意以下要點：一是此項政策只適用于“個人住房”出租；二是無論住房出租后是否用于居住，都可以適用此政策；三是該政策的適用對出租價格無限制；四是上述政策是從2008年3月1日開始執行，而2008年3月1日（不含）之前，對個人出租住房，則仍按財稅[2000]125號和國稅函[2002]74號有關政策執行。所以。小張出租其住房給快遞公司做辦事處，不是用于居住，所以今年2月份2000元租金收入按5%的稅率繳納營業稅、12%的稅率繳納房產稅；2月份應納營業稅2000×5%=100（元），房產稅2000×12%=240（元）。但3月份，個人出租住房不再區分用途，營業稅一律減按1.5%征收，同時，按4%的稅率征收房產稅。所以，小張3月份應納營業稅2000×1.5%=30（元），房產稅2000×4%=80（元）。因此，新政策的執行，對于私房出租者來說，稅負明顯減輕了。 而且，對于營業稅方面，根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，各省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關可在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區適用（營業稅）的起征點，并報國家稅務總局備案。據此，各地結合當地實際情況，對個人出租房屋營業稅起征點進行確定。而稅法同時規定：納稅人（個人，下同）的營業額未達到財政部規定的營業稅起征點的，免征營業稅；納稅人營業額達到起征點的，應按營業額全額計算應納稅額。這一點對于私房出租戶來說尤其值得關注，人們可以利用“起征點”來節省住房租金收入營業稅等相關稅收，從而增加實際收益。如小張所在地確定個人出租房屋營業稅起征點為2000元，則小張取得2000元租金不用繳納營業稅；如果，確定個人出租房屋營業稅起征點為1000元，則要按2000元全額計算繳納營業稅。 |
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