近期，山東省某市國稅局稽查局對山東X置業有限公司實施稅收檢查。檢查人員從詳詢企業開發項目細節入手，綜合采用賬簿檢查、實地查驗、數據分析等檢查方法，最終查實該企業在關聯方利息費用支出、項目建設成本費用分攤和列支方面存在違法行為。該局依法對該企業作出補繳稅款373.3萬多元，罰款186.6萬多元，加收滯納金24.2萬多元的處罰決定。
查前分析：篩疑點定預案做足功課
檢查人員了解到，X置業公司成立于2004年，注冊資本5000萬元，為中外合資經營企業，從事房地產項目開發、經營等業務。
針對房地產企業項目核算時間長、涉稅環節多、核查難度大等特點，在實施稅收檢查前，檢查人員決定加強查前分析工作，根據疑點情況制訂檢查預案。
檢查人員查閱了X置業公司的企業信息和經營數據，結合企業項目規模、行業特點和第三方信息，對企業資產負債表、損益表等報表信息數據進行了分析研究。檢查人員發現，該企業預收款等收入核算方面沒有明顯異常，但房產開發項目的期間費用較高，存在疑點。
由于房地產項目成本、費用的確認和分攤計算較為復雜，檢查人員遂將此次檢查的重點確定在企業年度成本費用的確認和分攤列支上，并決定不采取“就賬論賬”的檢查方式，轉而首先從詳細了解項目細節入手，綜合采用賬簿核查、實地查驗等檢查方法，查找企業是否存在違法行為。
針對性問詢 查證：迅速找到賬目問題
檢查人員進駐該企業后，分別與企業負責人、房產項目管理人員、財務人員進行了針對性約談。在此過程中，檢查人員發現，該企業的運作模式、資金來源、利息分配等經營活動，都與其青島母公司——A房地產開發公司有關。
于是，檢查組核查了X公司與其母公司的往來賬目，發現該企業將其從某商業銀行和某信托公司取得的貸款，部分出借給A公司，并將該部分貸款產生的利息支出，計入所開發房產的“開發間接費”中，并違規全部在當年進行了稅前扣除。經計算，該企業共將357.9萬多元的銀行貸款利息結轉至主營業務成本，應補繳企業所得稅89.4萬多元。
在與企業人員交談的過程中，檢查人員發現，財務人員在談及房產項目配套的幼兒園時，語焉不詳，吞吞吐吐。檢查人員于是對該項目幼兒園等配套設施的成本費用列支，以及分攤計算表等資料進行了查驗。最終發現，該企業將幼兒園的預估成本攤入其二期項目的開發成本進行了稅前扣除，但截至檢查之日幼兒園項目并未建設。經計算，該企業共計在當期銷售成本中結轉幼兒園開發成本596.7萬多元，應補繳企業所得稅149.1萬多元。
實地查驗：發現新問題
在對房地產企業實施的各類涉稅檢查中，企業經常會出現成本與費用劃分不清、分期攤銷方式不合理等問題。為確保檢查工作嚴謹周密，在不遺漏企業問題的同時，進一步驗證該企業賬目檢查中發現的問題是否屬實，檢查人員赴該企業項目現場實地查驗。
檢查人員發現，該項目售樓處南側有一塊閑置的空地，經詢問企業工作人員得知，此處即是項目規劃中幼兒園的建設場地——幼兒園確實未建設。現場查驗的結果與企業賬目檢查情況相符。
在對企業售樓處、樣板間進行查驗時，檢查人員發現，該項目售樓處和樣板間裝修十分華麗，不僅用料講究，而且樣板間里均擺放了較為高檔的歐式家具。
從現場看，企業在售樓處和樣板間上投入不小。這筆費用企業是如何處理的呢？
帶著疑問，檢查人員檢查了企業賬簿資料，發現該企業將售樓處及樣板間裝修費、家具費共計505.3萬多元，一次性計入當年“銷售費用”，并全部違規在稅前進行了扣除。而根據稅法規定，該項費用應根據項目完工進度和銷售情況，分批核算計入成本。
舉證約談：企業心服口服
根據檢查中發現的企業違法行為，檢查人員對該企業作出調增應納稅所得額1493.2萬多元，補繳企業所得稅373.3萬多元，加收滯納金24.2萬多元，并加處罰金186.6萬多元的處理決定。
對此，該企業表示了異議。企業認為，《國家稅務總局關于印發〈特別納稅調整實施辦法（試行）〉的通知》（國稅發〔2009〕2號）中明確：“實際稅負相同的境內關聯方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉讓定價調查、調整。”根據該規定，企業對于關聯方借款的貸款利息處理并無不當，該企業不需進行納稅調整，并補繳企業所得稅。
為此，檢查人員對企業違法事實再次進行核實和分析，并對法律依據適用是否正確進行再次確認。最終確定，案件事實清楚，檢查人員取證充分有效，適用法律依據準確無誤。
在此基礎上，檢查人員約談企業相關負責人。檢查人員表示，在檢查所屬期內，X置業公司當年財務情況屬盈利狀態，而其母公司A房地產公司則是虧損狀態，在一定會計期間和企業所得稅繳納年限內，雙方的整體稅負并不相同，因此兩關聯企業交易情況并不符合（國稅發〔2009〕2號）規定條件。此外，根據稅法規定，X置業公司將貸款資金用于關聯企業交易，并未用于房產開發項目建設，其利息支出不應計入房產開發成本。因此，檢查人員作出的處理決定無誤。
面對稅務機關提供的確鑿證據和充分的法律依據，該企業最終認可了稅務機關的處理決定，補繳了稅款、罰款和滯納金。
作者單位：山東省國稅局 |
