房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是資金高度密集的行業(yè)，項目拿地及開發(fā)建設(shè)都需要大量的資金。為了有效的提高資金的使用，節(jié)約資金成本，開發(fā)商在項目規(guī)劃時，一般會將能盡快回現(xiàn)的比如普通住宅、公寓等業(yè)態(tài)先行開發(fā)銷售，而往往會將一些比如幼兒園、學(xué)校、會所等公共配套設(shè)施延后建設(shè)，從而導(dǎo)致這些應(yīng)分攤的過渡性成本發(fā)生滯后。
同時由于開發(fā)建設(shè)的特殊性，在項目竣工備案交付時，一般很難保證竣工決算金額都能完成工程決算審計，因此會造成工程成本無法在項目竣工備案時準確計量。但企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案就視同工程完工，并要求在開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。
如果已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。因此為了降低稅收支出、提高資金使用效率，房產(chǎn)財務(wù)人員會對相關(guān)的成本費用進行預(yù)提。
實務(wù)中，普遍的成本預(yù)提類型如下：
（一）未最終辦理結(jié)算的出包工程，按照合同金額的10%預(yù)提；
（二）尚未建設(shè)造或尚未完工的公共配套設(shè)施，按預(yù)算造價預(yù)提建造費用；
（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用按繳費標準規(guī)定計算預(yù)提；
（四）對已辦理最終結(jié)算的但尚未取得發(fā)票的出包工程預(yù)提費用；
（五）對尚未完工或者尚未全額取得發(fā)票的甲供工程預(yù)提費用。
其中出包工程預(yù)提費用金額最大，單項目少則幾千萬，多則幾億、幾十億元，它也是影響房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅調(diào)整的重點項目。預(yù)提費用雖然對房地產(chǎn)企業(yè)有利，但如果對預(yù)提成本費用的限制性條件和要求控制不到位，就會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的稅收風(fēng)險。通常的風(fēng)險主要表現(xiàn)在：
（一）預(yù)提費用超過規(guī)定標準的稅收風(fēng)險；實踐中，部分房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于依據(jù)企業(yè)內(nèi)部制定的項目預(yù)算總額的一定比例，或者以預(yù)算總額與出包合同累計到票金額的兩者之差數(shù)來預(yù)提費用，這些做法雖然簡便易行，但與稅收文件對預(yù)提費用的規(guī)定條件和要求不符，存在較大稅收風(fēng)險。
（二）未取得相關(guān)合法、有效發(fā)票的稅收風(fēng)險；依據(jù)31號文件第34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本。因此，出包工程辦理最終結(jié)算后，前期已預(yù)提費用在本年度匯繳期到期前未取得相關(guān)合法、有效發(fā)票的，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時應(yīng)進行納稅調(diào)整處理。
（三）無法提供充分的證明資料的稅收風(fēng)險。出包工程未辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但應(yīng)提供工程預(yù)（決）算書、工程施工合同、建設(shè)工程結(jié)算書等證明資料，否則不得預(yù)提該項費用。
作為財務(wù)人員，既要保證企業(yè)提高資金使用效率，同時還要保證企業(yè)避免不必要的稅務(wù)風(fēng)險，那么就必須要對相關(guān)的稅收法規(guī)清楚的了解。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)提成本影響最大的三個稅種為增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。
（一）增值稅：
根據(jù)財稅[2016]36號文及《增值稅暫行條例實施細則》等相關(guān)稅法規(guī)定，增值稅應(yīng)納稅額=銷項稅額-進項稅額，因此在銷項稅額既定的情況下，進項稅額就決定了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納增值稅的金額。而進項稅額的抵扣，又有嚴格的要求，即必須要有合法合規(guī)的票據(jù)，或是增值稅專票、或是海關(guān)繳款書或是通行費電子普通發(fā)票，按照票面上注明的金額作為進項稅額，也可以對一些比如農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票/銷售發(fā)票、高鐵票、等按照票面金額計算進項稅額。但是，預(yù)提成本費用由于尚未取得發(fā)票，因此無法按照相關(guān)規(guī)定進行進項稅額抵扣，從而導(dǎo)致企業(yè)提前繳納增值稅，占用企業(yè)資金。
（二）土地增值稅：
《土地增值稅清算管理規(guī)程》二十一條規(guī)定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。
（三）企業(yè)所得稅：
依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以對出包工程、報批報建費用、物業(yè)完善費用和公共配套設(shè)施成本進行預(yù)提費用，但是第三十二條規(guī)定僅有以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本可以預(yù)提，其他費用均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。
1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。
此條款正確的預(yù)提費用標準為：
【（預(yù)提費用金額≤未竣工結(jié)算出包工程的發(fā)票不足金額）÷未辦理竣工結(jié)算的出包工程的合同總金額】≤10％。
2、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
3、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
根據(jù)以上分析，房地產(chǎn)企業(yè)在對相關(guān)成本進行預(yù)提時，一定要嚴格對照稅法文件規(guī)定的相關(guān)限制條件和要求執(zhí)行，避免帶來不必要的稅收風(fēng)險。
