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| 巧用營業稅起征點合理籌劃房屋出租稅費 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：907 |
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| 小張在單位附近購置了一套新房，手中一套舊住房由此閑置，想用2000元修理一下，以每年25000元租出。該如何進行稅收籌劃呢？ 個人出租房屋按稅法規定，以租金收入為計稅依據繳納營業稅、房產稅和印花稅，法定稅率分別為5%、12%和1‰；城鎮土地使用稅，當地稅率為年5元／平方米；個人所得稅以租賃收入扣除法定的扣除費用后的余額為計稅依據，法定稅率為20%。由于國家為了促進廉價房出租，對個人出租房屋，實行稅收優惠政策，所以只能用營業稅起征點來進行稅收籌劃。 根據財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號，對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅，按4％的稅率征收房產稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅，免征城鎮土地使用稅。 根據《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》財稅[2000]125號規定，對個人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個人所得稅。小張每月應納營業稅25000÷12×1.5%＝31.25元，城鄉維護建設稅31.25×5%＝1.56元，教育費附加31.25×3%＝0.94元，全年應納營業稅31.25×12＝375元，城鄉維護建設稅1.56×12＝18.72元，教育費附加0.94×12＝11.28元。 房產稅每月25000÷12×4%＝83.33元，全年83.33×12＝999.96元。 個人所得稅前3個月因減除修理費用分別為[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－800－800]×10%＝36.63元、[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－800－800]×10%＝36.63元和[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－400－800]×10%＝76.63元。 其余9個月每月應納[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－800]×10%＝116.63元，全年應納個人所得稅36.63＋36.63＋76.63＋116.63×9＝1199.56元。 那么，小張的年稅收負擔是375＋18.72＋11.28＋999.96＋1199.56＝2604.52元。 如果利用營業稅起征點進行籌劃，就可減輕小張的稅收負擔。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，未達起征點的免征營業稅，當地營業稅的起征點是2000元，小張如果以23000元租出去，讓承租人自己簡單修理，就可把月租金降到營業稅起征點以下，免征營業稅。那么，小張每月就只應納房產稅23000÷12×4%＝76.67元，個人所得稅（23000÷12－76.67－800）×10%＝104元，全年稅收負擔76.67×12＋104×12＝2168.04元，比原來降低2604.52－2168.04＝436.48元。 |
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