房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法
第一章適用范圍
第一條根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
華稅：本條明確了自行開發(fā)的定義，強(qiáng)調(diào)依法取得土地，“小產(chǎn)權(quán)”開發(fā)等行為并不受法律保護(hù)，單純“炒地皮”等土地投機(jī)行為不受法律保護(hù)。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
華稅：本條解析了自行開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊情形，即以接盤形式開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，公告明確了必須以地產(chǎn)商自己的名義立項(xiàng)銷售，這種情況依然可以視為自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
第二章一般納稅人征收管理
第一節(jié)銷售額
第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1 11%）
華稅：明確了土地價(jià)款扣除的公式，可以看出土地價(jià)款不可以一次性扣除，應(yīng)當(dāng)分期在取得價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的當(dāng)期稅前扣除。
