案例
甲企業(yè)是物業(yè)管理公司，一般納稅人。2016年12月收取業(yè)主物業(yè)費的同時收取自來水費。支付自來水公司自來水費價款合計103萬元，取得自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票上注明稅額3萬元，并認證相符。由于甲企業(yè)未實行一戶一表，因此將該自來水費用按照各業(yè)主房間建筑面積分攤。收取業(yè)主自來水費的價格中包含為業(yè)主繳納水費的服務費共10萬元。
案例解析
一、營改增后物業(yè)管理服務收取自來水費的稅率差問題
營改增后，提供物業(yè)管理服務的納稅人，代業(yè)主向自來水公司支付的自來水費用，作為轉(zhuǎn)售處理，會產(chǎn)生稅率差的問題。自產(chǎn)的自來水可選擇簡易計稅，開具3%增值稅專用發(fā)票；而物業(yè)管理服務納稅人向業(yè)主收取自來水費不符合自產(chǎn)條件，只能選擇13%稅率計征增值稅。
二、各地方政策解決方案的缺陷
之前為解決物業(yè)管理服務水費稅率差問題，不少地區(qū)規(guī)定物業(yè)管理服務納稅人轉(zhuǎn)售給業(yè)主的自來水費，可選擇3%征收率。但是該規(guī)定在稅理上有漏洞，選擇3%簡易計稅卻能抵扣進項稅，這與用于簡易計稅的進項稅不能抵扣的原則相悖；同時提供物業(yè)管理服務的小規(guī)模納稅人仍然存在著不能抵扣自來水進項稅，卻仍要按照3%征收率計征增值稅的稅負增加問題（對于小規(guī)模納稅人來講，其他電費暖氣費也存在同樣的問題）。
三、國家稅務總局采取差額征稅簡易計稅政策
2016年8月，國家稅務總局發(fā)布《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年54號，下簡稱54號公告）規(guī)定，
“提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅”。
54號公告采取了差額征稅并選擇簡易計稅的辦法，解決了稅理上簡易計稅不能抵扣進項稅的原則問題，以及自來水稅率差對于物業(yè)管理納稅人造成的稅負增加問題，以及提供物業(yè)管理服務的小規(guī)模納稅人銷售自來水的稅負增加問題；
注意，按照差額征稅簡易計稅方式，不能抵扣進項稅。
四、自來水費之外其他費用，小規(guī)模納稅人仍然存在稅負增加問題
54號公告只對自來水費進行了差額征稅和簡易計稅規(guī)定，這意味著其他的費用如電費和暖氣費等不能采取相同的政策，在按照轉(zhuǎn)售處理時，采購時抵扣電費17%進項稅，或者13%取暖費進項稅，銷售時也按照相同的稅率計征增值稅，因此對于提供物業(yè)管理服務的一般納稅人來講，自來水之外的其他電費氣費等并不存在稅負增加問題。
而對于提供物業(yè)管理服務的小規(guī)模納稅人來講，轉(zhuǎn)售自來水之外的其他電費氣費等，仍然存在著不能抵扣進項稅，卻仍要按照3%征收率計征增值稅的問題。即54號公告并未解決小規(guī)模納稅人的自來水之外的其他費用稅負增加的問題。
另外，我們不能忽視各地方的政策，比如對上述問題按照代購處理的規(guī)定。代購的政策在營改增前即已存在，也是正式有效的文件。
五、如何開發(fā)票問題
提供物業(yè)管理服務納稅人選擇差額征稅且簡易計稅方式的，54號公告中并未規(guī)定扣除部分不得開具增值稅專用發(fā)票，因此應不屬于國家稅務總局公告2016年第23號規(guī)定的“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票”的情形，在新系統(tǒng)中可不采取差額開票功能，業(yè)主可抵扣差額征稅前的進項稅。
六、賬務處理
以下分三種情況進行賬務處理：單位：（萬元，下同）
（一）按照正常轉(zhuǎn)售自來水處理
可抵扣進項稅，但是不能選擇差額征稅和簡易計稅
甲企業(yè)賬務處理：
1、支付自來水公司水費時：
借：主營業(yè)務成本 100
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 3[103÷（1 3%）×3%]
貸：銀行存款 103
2、收取業(yè)主自來水費時：
借：現(xiàn)金或銀行存款 113（103 10）
貸：主營業(yè)務收入 100【113÷（1 13%）】
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 13【113÷（1 13%）×13%】
3、結(jié)轉(zhuǎn)增值稅：
借：應交稅費——應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 10
貸：應交稅費——未交增值稅 10
甲企業(yè)應納增值稅額=13-3=10萬元。
（二）按照53號公告差額征稅并簡易計稅政策
按照53號公告采取差額征稅并簡易計稅的處理方式，不能抵扣進項稅。
甲企業(yè)賬務處理：
1、支付自來水公司水費時：
借：主營業(yè)務成本 100
應交稅費——未交增值稅 3【103÷（1 3%）×3%】
貸：銀行存款 103
說明，該分錄中的3萬元，并不是自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，而是差額扣除自來水費103萬元計算可抵減的增值稅額=103÷（1 3%）×3%=3萬元。因選擇簡易計稅，不應計入應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）科目。
2、收取業(yè)主自來水費時：
借：現(xiàn)金或銀行存款 113
貸：主營業(yè)務收入 109.71【113÷（1 3%）】
應交稅費——未交增值稅 3.29【113÷（1 3%）×3%】
甲企業(yè)應納增值稅額=3.29-3=（113-103）÷（1 3%）×3%=0.29萬元
3、如果自來水增值稅專用發(fā)票已經(jīng)認證，則應轉(zhuǎn)出進項稅：
借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 3
貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出） 3
說明，如果支付的自來水費大于收取的業(yè)主的自來水費，則仍然按照上述分錄賬務處理，“應交稅費——未交增值稅”科目出現(xiàn)借方余額，可抵減以后自來水稅費產(chǎn)生的正數(shù)差。但該借方余額是否可抵減其他業(yè)務產(chǎn)生的增值稅額？54號公告并未明確，個人認為可以抵減其他業(yè)務產(chǎn)生的增值稅額，如以后明確不能抵減其他業(yè)務的增值稅額，可在未交增值稅下增設明細科目單獨核算，以抵減后期產(chǎn)生的自來水費的正數(shù)差。
（三）按照代購政策處理
對于提供物業(yè)管理服務的納稅人收取水電氣費，各地方政策中有將其作為代購處理的規(guī)定。比如在不墊付資金，將開具給業(yè)主的水電氣費發(fā)票轉(zhuǎn)交給業(yè)主等情況下，可以作為代購處理。
收取的業(yè)主的代收水電費服務費，應按照經(jīng)紀代理服務計征增值稅。
按照代購政策賬務處理如下：
1、支付自來水公司水費時：
借：其他應收款 103
貸：銀行存款 103
2、收取業(yè)主自來水費時：
借：現(xiàn)金或銀行存款 113
貸：其他應收款 103
主營業(yè)務收入——代交水電費收入 9.43【（113-103）÷（1 6%）】
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 0.57【（113-103）÷（1 6%）×6%】
甲企業(yè)應納增值稅額=0.57萬元。
