在對現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制的執(zhí)行情況進行的專題調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，納稅人在房產(chǎn)稅收申報繳納中存在著諸如征管范圍不清、計稅依據(jù)不準(zhǔn)、稅款入庫不及時等一系列問題，稅收風(fēng)險無處不在，歸納整理后可稱作八大管理誤區(qū)，供納稅人參考。 誤區(qū)一：土地價值單獨記賬無需繳納房產(chǎn)稅。財稅[2010]121號文件規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”蘇財稅[2011]3號文件進一步明確：“對宗地容積率低于0.5的，其計入房產(chǎn)原值的地價按以下公式計算：計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價。通地劃撥方式取得土地使用權(quán)的，計入房產(chǎn)原值的地價為零。”根據(jù)上述規(guī)定，計入房產(chǎn)計稅原值的地價應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下兩種情形確定：第一，宗地容積率大于等于0.5的，地價包括取得土地的全部成本，如土地出讓金、耕地占用稅、契稅等應(yīng)當(dāng)全部分?jǐn)傆嬋敕慨a(chǎn)計稅原值；第二，宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算占地面積和地價并分?jǐn)傆嬋敕慨a(chǎn)計稅原值。考慮到多數(shù)納稅人為非主觀故意性行為，稅務(wù)機關(guān)也應(yīng)加強相關(guān)稅收宣傳，組織開展專項整治活動，及時堵塞征管漏洞，保障國家稅款足額入庫。 誤區(qū)二：地下車位等地下設(shè)施不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。財稅[2005]181號文件規(guī)定：“凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。”文件中還明確：對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。完全建在地面以下的工業(yè)用途自用房產(chǎn)，以房屋原價的50%到60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%到80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。日常征管工作中，對于地下車位等地下設(shè)施漏征房產(chǎn)稅的情況較為常見，尤其是座落在市內(nèi)繁華地段的企業(yè)購買地下停車位時，個別納稅人漏申報房產(chǎn)稅。此外，出租的地下建筑，有時也未按照出租地上建筑的有關(guān)規(guī)定計算繳納房產(chǎn)稅。 誤區(qū)三：只有房屋形態(tài)的固定資產(chǎn)才需繳納房產(chǎn)稅。國稅發(fā)[2005]173號文件規(guī)定：“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。”實際工作中，納稅人賬務(wù)上的電梯、中央空調(diào)、管線網(wǎng)絡(luò)、智能網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)設(shè)備和采暖設(shè)備往往單獨記賬，在計算房產(chǎn)稅計稅原值時，稅務(wù)人員應(yīng)及時調(diào)整，合并征稅。此外，文件還規(guī)定：獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)，不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。 誤區(qū)四：新辦企業(yè)籌建期沒有收入不需繳納房產(chǎn)稅。財稅地字[1986]8號文件規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租，出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”新辦企業(yè)往往是稅收監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)，很多人認(rèn)為：“沒有收入就不需要繳稅”。實際上，我們不僅在房產(chǎn)稅管理上容易疏忽，在土地使用稅管理上也有類似問題。為此，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)針對性地開展自查，加大個性化宣傳與輔導(dǎo)的力度，強化新辦企業(yè)的單項稅種管理。 誤區(qū)五：評估增值房產(chǎn)不一定繳納房產(chǎn)稅。蘇地稅發(fā)[1999]87號文件規(guī)定：“企業(yè)改組改制過程中，對資產(chǎn)進行重新評估并調(diào)整房產(chǎn)原值的，不論是否按新調(diào)整的房產(chǎn)原值提取折舊，均應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。”財稅[2008]152號文件規(guī)定：“房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。”因此，納稅人發(fā)生房產(chǎn)評估增值(或減值)以及初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者持有“投資性房地產(chǎn)”期間公允價值發(fā)生變化，并按國家有關(guān)會計制度規(guī)定調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值的，應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。需要說明的是，根據(jù)國家有關(guān)會計制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認(rèn)投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會計核算應(yīng)當(dāng)遵循歷史成本原則不得因房產(chǎn)增值(或減值)而隨意調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值。也就是說，一般企業(yè)即使存在資產(chǎn)評估增值行為，也不需調(diào)整賬務(wù)。故不論納稅人賬務(wù)如何處理，均應(yīng)按照調(diào)整后的原值計算申報房產(chǎn)稅。隨著資本市場的持續(xù)繁榮，受上市利益驅(qū)動，各地改制評估增值現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。在上市前準(zhǔn)備階段，企業(yè)賬務(wù)處理往往存在滯后期，稅務(wù)部門應(yīng)仔細(xì)甄別，及時采集涉稅信息，確保政策執(zhí)行到位。 誤區(qū)六：房產(chǎn)稅只要當(dāng)年繳納就沒有滯納金。《征管法》及其實施細(xì)則規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。加收滯納金的起止時間，為法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機關(guān)依法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的稅款繳納期限屆滿次日起至納稅人、扣繳義務(wù)人實際繳納或者解繳稅款之日止。”為此，分期繳納房產(chǎn)稅的納稅人，應(yīng)自期滿之日起十五日內(nèi)申報繳納，每期繳納的稅款應(yīng)按全年稅款平均到各期均衡繳納。納稅人未按規(guī)定的期限或金額申報繳納的，其滯納金從納稅期限屆滿的次日起加收。現(xiàn)實工作中，由于資金緊張，企業(yè)常以“按年計征、分期繳納”為理由拒絕繳納滯納金。從以上規(guī)定可能看出：納稅人一旦確認(rèn)繳納期限和方式，就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行，否則應(yīng)當(dāng)全額加收滯納金。另一種情況，對從事房屋出租的納稅人未按規(guī)定期限繳納房產(chǎn)稅的，如承租人在主管地稅機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)找不到出租人，視同出租人不在本地，由承租人承擔(dān)房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)。若承租人未按主管地稅機關(guān)規(guī)定的期限申報繳納房產(chǎn)稅的，從規(guī)定期限屆滿的次日起加收滯納金。 誤區(qū)七：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房全部屬于免稅房產(chǎn)。國稅發(fā)[2003]89號文件規(guī)定：“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”國稅發(fā)[2003]89號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或者交付使用的次月起計征房產(chǎn)稅。”故開發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部、樣板房的情況，以及將商品房用作辦理銀行抵押貸款時，被抵押房產(chǎn)如有外借、出租等現(xiàn)象時，應(yīng)自使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。此外，財稅地字[1986]8號文件規(guī)定：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 誤區(qū)八：醫(yī)療機構(gòu)不是房產(chǎn)稅的納稅人。財稅[2000]42號文件規(guī)定：對非營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。營利性醫(yī)療機構(gòu)取得的收入，按規(guī)定征收各項稅收。但為了支持營利性醫(yī)療機構(gòu)的發(fā)展，對營利性醫(yī)療機構(gòu)取得的收入，直接用于改善醫(yī)療衛(wèi)生條件的，自其取得執(zhí)業(yè)登記之日起3年內(nèi)對自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，3年免稅期滿后恢復(fù)征稅。日常工作中，無論對盈利性醫(yī)療機構(gòu)，還是對非盈利性醫(yī)療機構(gòu)征收房產(chǎn)稅的案例均不算太多。此外，大型醫(yī)院常有科室外包、聯(lián)營以及門面出租的應(yīng)稅行為發(fā)生，以上管理薄弱環(huán)節(jié)均不同程度的導(dǎo)致稅款的流失。 |
