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| 廈門首例地產(chǎn)業(yè)收益法轉(zhuǎn)讓定價(jià)案紀(jì)實(shí) |
| 發(fā)布時(shí)間：2013/8/30 來源： 閱讀次數(shù)：942 |
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6月6日，福建省廈門市地稅局入庫(kù)了一筆自該局成立以來最大的一筆反避稅補(bǔ)稅收入。該案按可比非受控價(jià)格法（即市場(chǎng)法）調(diào)增租金收入1867.37萬(wàn)元，按收益法及可比非受控價(jià)格法調(diào)增房產(chǎn)及車位銷售收入2.37億元，補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅1279萬(wàn)元，地方教育附加12.79萬(wàn)元，房產(chǎn)稅224萬(wàn)元，土地增值稅711.4萬(wàn)元，合計(jì)補(bǔ)繳地方稅費(fèi)2227.36萬(wàn)元。
原來，H公司在房產(chǎn)租賃及銷售的關(guān)聯(lián)交易中，作價(jià)偏低，涉嫌規(guī)避稅收。2011年11月，廈門市地稅局予以立案，經(jīng)過充分的調(diào)查分析及多輪協(xié)商談判之后，于2013年5月獲國(guó)家稅務(wù)總局審批同意結(jié)案。相關(guān)人士認(rèn)為，本案是全國(guó)房地產(chǎn)方面反避稅采用收益法調(diào)整的首次嘗試，對(duì)于關(guān)聯(lián)關(guān)系的認(rèn)定、關(guān)聯(lián)交易可比因素分析及差異調(diào)整等內(nèi)容均分析細(xì)致，有理有據(jù)，具有重大借鑒意義。
股權(quán)并購(gòu)：初步判定存在避稅嫌疑
發(fā)現(xiàn)避稅疑點(diǎn)，始于一場(chǎng)股權(quán)并購(gòu)活動(dòng)。2010年，廈門市某連鎖企業(yè)下屬多家公司紛紛變更品牌，這引起了廈門市地稅局涉外稅務(wù)分局反避稅工作小組的注意。經(jīng)調(diào)查，原來公司股權(quán)正在發(fā)生變動(dòng)。公司股權(quán)的變動(dòng)勢(shì)必會(huì)涉及經(jīng)濟(jì)權(quán)益變更從而需要進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。經(jīng)調(diào)查，一項(xiàng)租賃合同的變更以及并購(gòu)前的房產(chǎn)交易行為進(jìn)入了稅務(wù)人員的視野：2001年7月1日，H公司將自有房產(chǎn)某商場(chǎng)出租給廈門F公司使用，租期20年，房產(chǎn)建筑面積逾3萬(wàn)平方米。月租金約20元/平方米，明顯低于同期市場(chǎng)獨(dú)立交易價(jià)格。
2010年3月，H公司又將自有的某商場(chǎng)自有房產(chǎn)、某廣場(chǎng)房產(chǎn)及地下車位出售給T公司。其中，商場(chǎng)轉(zhuǎn)讓單價(jià)約4200元/平方米，廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓單價(jià)約8200元/平方米，車位轉(zhuǎn)讓單價(jià)約12萬(wàn)元/個(gè)。售價(jià)明顯低于同期市場(chǎng)獨(dú)立交易價(jià)格，初步判斷存在避稅嫌疑。
市場(chǎng)法調(diào)整：調(diào)高租金收入1800多萬(wàn)元
廈門市地稅局稅務(wù)人員追溯了解到，H公司與F公司均由英屬維爾京群島的B公司100%控制，根據(jù)《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》第九條第一款關(guān)于關(guān)聯(lián)關(guān)系的認(rèn)定條件“雙方同為第三方所持有的股份達(dá)到25%以上”，H公司與F公司自2006年3月起構(gòu)成關(guān)聯(lián)關(guān)系，也就是說，2006年3月1日起兩家公司之間的房產(chǎn)出租行為構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，屬于有形財(cái)產(chǎn)使用類型。
鑒于標(biāo)的房產(chǎn)前后租金水平落差較大，以實(shí)際租金為依據(jù)的成本法顯然不能符合納稅調(diào)整要求，且廈門不乏可供參考的房產(chǎn)租賃樣本，根據(jù)稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)上級(jí)部門批準(zhǔn)，涉外分局反避稅工作小組決定對(duì)上述關(guān)聯(lián)租賃交易行為，按可比非受控價(jià)格法（即市場(chǎng)法）對(duì)租金收入進(jìn)行調(diào)整，并考慮房產(chǎn)面積、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等各種差異因素對(duì)價(jià)格的影響。
H公司合計(jì)應(yīng)調(diào)高租金收入1867.37萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅93.37萬(wàn)元，地方教育附加0.93萬(wàn)元，房產(chǎn)稅224.08萬(wàn)元。由于整個(gè)過程溝通不斷、審計(jì)方法科學(xué)公正，企業(yè)心服口服。
收益法調(diào)整：調(diào)增房產(chǎn)交易銷售收入2.37億元
相比于上述租賃行為，該案中房產(chǎn)交易的反避稅工作更考驗(yàn)廈門市地稅工作人員。據(jù)廈門市地稅反避稅工作小組了解，T置業(yè)公司是一家于2008年6月成立的外商獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資金4500萬(wàn)美元，其與H公司的法定代表人均為同一商人，H公司的境外控股公司B公司的控股股東是他，T置業(yè)公司的境外控股公司的控股股東也是他。根據(jù)《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》第九條第一款，H公司與T置業(yè)公司構(gòu)成關(guān)聯(lián)關(guān)系。兩家公司之間的房產(chǎn)出售行為構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，屬于有形財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓類型。
不過，反避稅工作小組很快發(fā)現(xiàn)，針對(duì)上述標(biāo)的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，難以找到參照對(duì)象。“附近找了幾家，但不是交易時(shí)點(diǎn)不一致，就是地點(diǎn)情況不一致。”廈門市地稅局涉外稅務(wù)分局有關(guān)人士告訴記者，最終，經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，按收益法對(duì)關(guān)聯(lián)銷售的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行估值，確定獨(dú)立交易價(jià)格。
由于該方法在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用在全國(guó)尚屬首例，整個(gè)過程殊為不易。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，本次關(guān)聯(lián)房產(chǎn)交易應(yīng)調(diào)增銷售收入2.37億元，應(yīng)補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅1185.7萬(wàn)元，地方教育附加11.86萬(wàn)元，土地增值稅711.42萬(wàn)元。
廈門市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于H公司屬于外來報(bào)驗(yàn)戶，該局特別組成了反避稅專項(xiàng)調(diào)查組前往該司注冊(cè)地進(jìn)行調(diào)查取證。在與企業(yè)溝通方面，反避稅工作小組也頗費(fèi)心力，涉及的每個(gè)微觀指標(biāo)，無論巨細(xì)都要談，如免租期、裝修期、維修費(fèi)、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)等等，如在評(píng)估上述關(guān)聯(lián)租賃交易的租金收入過程中，也把企業(yè)間占?jí)旱?900萬(wàn)元的利息考慮在內(nèi)。廈門市地稅局有關(guān)人士認(rèn)為，本案是房地產(chǎn)行業(yè)采用收益法進(jìn)行反避稅的首例，對(duì)地稅機(jī)關(guān)開辟反避稅新領(lǐng)域具有重大意義，今后該局將把具有明顯地方稅源特色的房地產(chǎn)行業(yè)作為反避稅工作的重點(diǎn)，深化行業(yè)調(diào)查和管理。
記者了解到，該案已初見震懾作用。案件結(jié)案后，該局在全市范圍內(nèi)對(duì)類似房產(chǎn)開展調(diào)查，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)存在房產(chǎn)低價(jià)賣給股東等類似的避稅籌劃行為，并啟動(dòng)一般反避稅調(diào)查，在稅務(wù)人員對(duì)其進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提醒后，公司承認(rèn)存在關(guān)聯(lián)交易，并委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所，按照收益法和成本法綜合評(píng)估，形成了行業(yè)連鎖效應(yīng)。
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