中國地大卻不能都用來蓋房，適合居住的土地有限，能用來開發(fā)的土地越來越少，政府也好，開發(fā)商也罷，圍繞土地做工作追求的首先是利益，舊城改造尤甚。
有網(wǎng)友問，我們參與某舊城改造項目，談好的政府負(fù)責(zé)土地征收與補償工作，我們支付政府土地出讓金，但是當(dāng)?shù)卮逦瘯箢~外補償其40套房子，否則我們也開發(fā)不了，這該如何處理？
還有網(wǎng)友問，我們參與的棚戶區(qū)改造項目，政府負(fù)責(zé)棚改項目立項以及項目房屋征收補償，保證項目除商業(yè)服務(wù)用地外，土地出讓金、行政性收費免收；負(fù)責(zé)電力、供水、排水、通訊網(wǎng)線、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)接至建筑紅線，我們負(fù)責(zé)為政府建設(shè)社區(qū)醫(yī)院、道路等配套設(shè)施，建設(shè)費用沖抵原址開發(fā)的土地購買費用，我們該如何處理？
說實話，我也不知道如何處理，我說了等于沒說，我也不是稅務(wù)局，營改增前這樣的故事很多，大事化小，小事化了了；營改增后呢？當(dāng)舊城改造遇到營改增，欲說還休，欲說還休，只能是凝眸處，舊城改造又添新愁。但歸根結(jié)底還是舊城改造不規(guī)范造成的惡果。
一、營改增后舊城改造哪些土地價款可以從銷售額中扣除
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷〔1 11%）
同時第五條規(guī)定：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條規(guī)定：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。
上述規(guī)定很明白卻也糊涂，清楚的是土地價款允許從銷售額中扣除了，但還得有財政票據(jù)，那發(fā)票行不行？不是增值稅專用發(fā)票都不行，是增值稅專用發(fā)票也不行，因為哪是進(jìn)項稅額抵扣，不是銷售額抵減。糊涂的是沒說土地價款包括哪些東東？哪些能扣哪些不能扣？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十七條（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。這些都是土地價款，可能還都繳納契稅，能否從銷售額中扣除呢？沒有財政票據(jù)就不行，有完稅證明也不行，白條更不行，大市政配套費呢？可是有財政票據(jù)的，我們看河北省國家稅務(wù)局營改增政策解答：
河北省國家稅務(wù)局：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。
目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。
說得明白不？目前為止，沒有見到不同意見的，那么有很多開發(fā)商不爽了，我們是舊城改造拿地，除支付政府土地出讓金外，也承擔(dān)了大量的拆遷補償費、市政建設(shè)費，手里無財政收據(jù)，這不屬于土地價款嗎？
我們再看深圳市國稅局營改增政策解答：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），只能扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。
采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補償款。
再看看廣州市國稅局營改增政策解答，其稍微委婉了些：房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費是不是不能扣除項目？
答:拆遷補償費如果同時滿足以下條件的，可以不計入銷售額。
（1）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；
（2）收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)；
（3）所收款項全額上繳財政。
這樣的拆遷補償費您見過嗎？反正我沒見過，總之一句話，別扣了，增值稅處理就當(dāng)沒發(fā)生過。可要知道有些舊城改造、棚戶區(qū)建設(shè)可不怎么繳納土地出讓金的，基本上屬于就地安置，開發(fā)商一二級聯(lián)動了，想想就悲催。
二、營改增后土地返還款是否調(diào)整土地價款
土地返還款為什么返？這是根本，一是政府招商引資曾經(jīng)許諾，不好意思不算數(shù)（肯定也有很多不算數(shù)的）；二是你為政府做了點什么，比如修了個路，但這不像是土地返還款，更像是工程建設(shè)資金；三是你修建的安置房屋，政府給了點補償，這個補償更像是回購（雖然很少）。四是……
我們只說第一種無爭議的土地返還款遭遇營改增該如何處理。企業(yè)所得稅、土地增值稅在本篇中我們不說了只說營改增。
看廣州市國家稅務(wù)局營改增政策解答：如果存在土地返還款，企業(yè)實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價款？
答：按實際取得的省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)所列價款扣除。
湖北省國家稅務(wù)局營改增政策解答：從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。
土地出讓金開發(fā)商先繳納取得票據(jù)后政府給以土地價款返還，但是開發(fā)商不用返還票據(jù)政府也不會開紅票，按照財政票據(jù)從銷售額中扣除挺好的，但是——
大連市國家稅務(wù)局《營改增熱點問題解答》：
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地時支付的土地出讓金已經(jīng)取得符合規(guī)定的財政票據(jù)，之后又從相關(guān)部門取得土地返還款，那么計算增值稅時允許抵扣的土地價款怎么計算？企業(yè)取得土地時單獨支付的拆遷費和契稅是否允許計算扣除？
答：按凈支出額計算允許抵扣的土地價款，土地返還款部分不允許抵扣；單獨支付的拆遷費和契稅不允許計算扣除。
假設(shè)政府毛地凈掛，企業(yè)1000萬競拍，取得土地后進(jìn)行三通一平，后期政府支付返還款100萬元，企業(yè)允許扣除的土地價款是1000萬還是900萬（1000-100=900）？
答：應(yīng)當(dāng)減除。
該答復(fù)我也認(rèn)為有問題，增值稅計算時減除土地價款，契稅計算時卻不會減除，政府方面不規(guī)范的操作最后卻都是企業(yè)買單。
三、營改增后紅線外支出是否調(diào)整土地價款
某開發(fā)商先期參與了政府荒山綠化千畝生態(tài)修復(fù)工程投入資金兩個億元，后期政府在土地出讓中設(shè)置規(guī)則，允諾該開發(fā)商通過拍賣形式競得其中百畝經(jīng)營用地，出讓金每畝50萬元，增值稅該如何處理？
紅線外支出涉稅問題看似簡單卻到處有“坑”。早在國家稅務(wù)總局土地增值稅清算征求意見稿時明確流露信息：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在項目建設(shè)用地邊界外（國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程的（包括作為招拍掛取得土地必須條件的），從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計算本項目土地增值稅時，其在項目建設(shè)用地邊界外為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，不得計入本項目扣除項目金額。
濟(jì)南市地方稅務(wù)局深受影響，《濟(jì)南市土地增值稅清算工作指南（試行）（2014）》十一、關(guān)于審批項目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔(dān)的部分市政建設(shè)費用（支出）的扣除問題
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的項目建設(shè)用地邊界外（即規(guī)劃用地“紅線”外）的建設(shè)項目支出，一律不得在本項目清算時計算扣除。估計有同類業(yè)務(wù)的開發(fā)商要瘋了。
還是有很多地方稅務(wù)局實際執(zhí)行中更為務(wù)實，講求實質(zhì)重于形式。
例如鄂地稅發(fā)〔2013〕44號：七、關(guān)于審批項目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外（國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的（如與建設(shè)項目開發(fā)無直接關(guān)聯(lián)，僅為開發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出，不得計入本項目扣除金額），不得計入本項目扣除金額。
《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》（穗地稅函（2014）175號）三、關(guān)于項目建設(shè)用地紅線外支出的扣除總問題
納稅人為取得土地使用權(quán)，在項目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）第四條第（一）項確定的相關(guān)性原則，納稅人如果能提供國土房管部門的協(xié)議、補充協(xié)議，或者相關(guān)政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。
海南省地方稅務(wù)局《土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答》八、如何確認(rèn)審批項目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外（國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項支出與建造本清算項目有直接關(guān)聯(lián)的（含項目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的）支出，可以計入本項目扣除項目金額。
這些都是土地增值稅的問題，亂象漸欲迷人眼，如今營改增了問題依舊。
我來提2個問題，歡迎大家拍磚：
1、紅線外支出是否屬于無償支出？
財稅〔2016〕36號附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：
（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
開發(fā)商向政府提供紅線外支出建設(shè)服務(wù)，屬于無償提供嗎？屬于用于公益事業(yè)嗎？還是屬于用于社會公眾對象?要不要視同銷售征收增值稅？如果不視同銷售征收增值稅屬于免征增值稅還是不征收增值稅？進(jìn)項稅金能否抵扣？（我回答不標(biāo)準(zhǔn)先不答了O(∩_∩)O哈！）
2、紅線外支出要不要計入土地價款？
政府不允諾給你土地，靠講情懷來無償建設(shè)的開發(fā)商絕對鳳毛麟角，所以歸類為無償提供服務(wù)視同銷售的范疇老樊認(rèn)為不妥。“有償”除貨幣、實物外也有其他經(jīng)濟(jì)利益，能拿到土地是否也屬于取得了其他經(jīng)濟(jì)利益呢？
紅線外支出開發(fā)商肯定樂意計入土地價款，計入土地價款沒有財政收據(jù)仍然實現(xiàn)不了土地價款從銷售額中扣除，紅線外建設(shè)支出允許抵扣進(jìn)項稅額是因為也是企業(yè)一項經(jīng)營性支出，但是對應(yīng)的——取得了其他經(jīng)濟(jì)利益是否也得計算增值稅銷項稅額呢？
舊城改造欲說還休，別說和你沒關(guān)系，有個段子是這樣子的——
一小伙家里很窮房子也很破，帶過幾個女孩子回家認(rèn)門，都嫌他家沒錢不了了之，后來這小伙總結(jié)了經(jīng)驗，買了一桶油漆在家門口寫了一個大大的“拆”字，后來娶到媳婦了。十年過去了，他媳婦抱著9歲的孩子，房子依舊那么破，房子依舊沒拆遷，邊哭邊說，呵呵，TMD當(dāng)時也沒問個日期。O(∩_∩)O~
舊城改造還有很多話題可聊，PPP正時髦我們待續(xù)跟進(jìn)。最后感謝老大中國轉(zhuǎn)讓定價網(wǎng)創(chuàng)始人張學(xué)斌博士催我完成此稿。
