案例：某房地產企業開發一樓盤2013年完工14年結算可售面積20000平方米，出包工程合同總金額5000萬元。2013年僅取得發票3000萬元，另2000萬工程發票于2014年7月收到1000萬，2015年7月收到1000萬。該樓盤2013年銷售10000平方米，2014年全部銷售完畢，2015年未實現收入。計算該企業2013-2015年每年的銷售成本。
解析：
一、2013年
（一）對發票不足部分進行預提
預提成本=5000*10%=500萬元
借：開發成本——建筑安裝工程費500
貸：預提費用500
依據：國稅發[2009]31號（以下簡稱31號文）第三十二條，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。第一項，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。第三十四條，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
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總計稅成本=3000 500=3500萬元
1、發生開發成本
借：開發成本——建筑安裝工程費、土地征用及拆遷補償費等3000
貸：銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等3000
2、完工結轉
借：開發產品3500
貸：開發成本3500
依據：31號文第三十五條，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。
?。ㄈ┯嬎?013年銷售成本
單位成本=3500/20000=0.175萬
已銷成本=10000*0.175=1750萬
借：主營業務成本1750
貸：開發產品1750
依據：31號文第十四條已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
二、2014年
（一）7月收到該項目發票1000萬，沖減預提費用500萬，增加計稅成本500萬
借：開發產品500
預提費用500
貸：銀行存款等1000
?。ǘ┯嬎阋唁N開發產品的計稅成本
借：主營業務成本2250
貸：開發產品2250
有兩種算法：
1、累積數計算法
該樓盤總成本=3500 500=4000萬
單位成本=4000/20000=0.2萬
已銷開發產品的計稅成本=累計已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本-已結轉的銷售成本=20000×0.2-1750=2250萬。
理解：在2014年應根據新的單位成本對2013年已經銷售但因發票未到少結轉的部分補充結轉。
2、增量計算法
2014年該樓盤帳面總成本=期初余額1750 本期發生額500=2250萬
單位成本=2250/10000=0.225萬
已銷開發產品的計稅成本=當期已銷售的可售面積10000×可售面積單位工程成本0.225=2250萬。
由于該樓盤2014年全部銷售完畢，結轉后開發產品余額為0。
理解：2014年由于新取得發票，使剩余面積的單位成本增加。
三、2015年
?。ㄒ唬?015年7月到發票1000萬
借：開發產品1000
貸：銀行存款等1000
?。ǘ┯嬎阋唁N開發產品的計稅成本
因開發產品已銷售完畢，開發產品科目應無余額。
借：主營業務成本1000
貸：開發產品1000
也可按公式計算：
該樓盤總成本=3500 500 1000=5000萬
單位成本=5000/20000=0.25萬
已銷開發產品的計稅成本=累計已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本-已結轉的銷售成本=20000×0.25-（2250 1750）=1000萬。
為了便于計算，給大家設計了以下表格：
到這里文章是不是已經結束了？沒有。以上是關于已銷開發產品計稅成本計算的主流觀點。實務中還存在第二種觀點，它是根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（總局公告2012年第15號，以下簡稱15號公告）第六條規定，對企業發現以前年度實際發生的、按照稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。企業由于上述原因多繳的企業所得稅稅款，可以在追補確認年度企業所得稅應納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請退稅。該觀點認為，若15號公告未發布，適用31號文件第三十四條規定，房地產企業2013年尚未扣除的成本1000萬元取得發票后，可以在取得發票年度即2014、2015年稅前扣除；15號公告發布后，該公司2013年度尚未扣除的成本2000萬元取得發票后也只能追補扣除在完工結算年度即2013年度。
根據第二種觀點，也設計了一個表格：
比較兩種方法，方法二更簡便，對納稅人更有利。就本案例來說，如果按照方法二執行，比方法一2013年多結轉銷售成本750萬，2014年多結轉銷售成本250萬，2015年少結轉銷售成本1000萬?？赡軙霈F2013年，2014年退稅，2015年補稅的情形。但按方法一執行，假如2015年虧損而以后沒有新項目，則虧損無法彌補。
兩種方法各有利弊，筆者贊成第一種觀點，首先它符合31號文的規定，其次方法二并不滿足15號公告條件，一是“企業發現”從字面理解有“第一次知道、找到”的含義，比如在某個角落里發現了一張本應在三年前扣除的發票,并不是指發票沒有到的情形；二是它并不符合“以前年度實際發生的、按照稅收規定應在企業所得稅前扣除”的條件，因為發票在匯算清繳前沒有到按照31號文規定不能夠在稅前扣除。
