房地產開發行業“營改增”政策的設計是否合理和順利推行，將是整個“營改增”改革的關鍵一環。筆者認為，需要認真研究房地產開發行業的特點，設計出合理的增值稅政策和過渡性征收措施。在房地產開發行業推行“營改增”的過程中，需認真考慮以下幾方面的問題。
一是房地產銷售收入確認問題。目前，房地產銷售的營業稅計稅營業額為納稅人銷售不動產收取的全部價款和價外費用。如果把該確認方式直接轉為增值稅銷項稅計稅收入的確認，似乎也沒什么問題，但需認真分析房地產銷售過程中一些具體行為對增值稅銷項稅額的影響。
比如，簽訂正式購房合同前收取的各類訂金、誠意金、認購金、看樓押金等款項，與目前增值稅法規中規定的押金處理方式是否有區別？是否確認收入，何時確認收入？
再比如，一般房地產銷售是按合同認購面積確認銷售收入開具發票，等測繪面積出來后再進行“多退少補”的調整，超過合同面積的需補收房款、小于合同面積的需退款或補償，這就涉及收入的調整問題。面積增大的，需補開發票，面積減少的，需沖紅原發票再補開。調整中涉及收入和退款的確認時點和發票處理，也需要認真考慮。
二是增值稅進項抵扣問題。房地產開發涉及項目土地獲取、開發資金融資、房屋拆遷、前期測量勘察、項目規劃設計、建筑安裝、裝修裝飾、園林綠化、廣告推廣、銷售代理、拆遷安置等諸多環節，開發過程涉及各類行業經濟行為。如果與房地產行業相關的其他行業未實行“營改增”，會造成抵扣鏈條不完整，影響企業的增值稅稅負。
比如，房地產企業支付土地出讓金、公共配套設施費等政府性收費后，一般都會取得由政府主管單位開具的財政票據或專用票據，但沒有增值稅發票。這類收費由于票據可信度高，建議按票據所載金額采取一定比率計算進項抵扣。
三是“營改增”后增值稅與土地增值稅的關系問題。“營改增”后，房地產開發行業增值稅的理論增值額和土地增值稅的增值額有很大一部分重疊。土地增值稅除了稅金扣除和加計20%扣除外，其他成本費用類的扣除基本和增值稅進項扣除對應的成本類別一樣，只是土地增值稅計算中房地產開發費用還設計有按地價和房地產開發成本之和的一定比例計算扣除的方式。兩個稅種增值額的重疊部分，分別用了不同的稅率計算方式計算稅額，對于一個房地產項目公司，如果公司所有業務只是房地產項目開發銷售，那么該重疊部分就會存在重復征稅。
目前，國家在對房地產企業征收營業稅的同時還按房產類型預征土地增值稅。“營改增”后，土地增值稅預征與增值稅征收的銜接問題會變得比較突出。因為在房地產開發項目預售前，企業歸集的是待抵扣的進項稅額，按照增值稅的計算原理，只有預售金額計算的銷項稅額大于前期歸集的進項稅額時才有增值稅的繳納。這樣，項目銷售的增值稅的入庫會比目前營業稅入庫期推后，企業甚至可以通過控制銷售進度來推遲增值稅的首次入庫時點。因此，如果土地增值稅今后仍然繼續存在，那么房地產開發行業“營改增”后的增值稅就必須做好與土地增值稅之間政策銜接和區分，才能合理體現房地產開發行業的綜合稅負。
通過上述分析可以發現，對于產業鏈條較長的房地產開發行業，其“營改增”的政策設計必須要綜合考慮房地產開發行業特點，考慮相關行業的“營改增”進程和政策設計，考慮房地產開發成本費用的進項抵扣的分攤和計算，還要考慮房地產行業特有的稅種之間的關系。 |
