王先生是山東煙臺開發區某跨國企業的一名中層管理人員，他于四年前以105萬元的價格在煙臺開發區某高檔小區購置了一套房產?，F在，房產證還有18個月就到5年了，房屋面積為169㎡，現市場價為160萬元。王先生想以最合適的價格、最低的稅費賣掉房子，該怎么做呢？
要談節稅當然首先必須要了解一下有關的政策：按照現行規定，營業稅及附加稅率合計為賣價的5.6%：自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
那么，是否能考慮贈予的方式呢？現行二手住房贈予稅務及有關政策是：親屬之間的贈予要繳納0.05%左右的評估費和評估價2%的公證費（按最近的有關法規，公證應該是自愿的，但現在大多數地方都還是強制的），雙方的交易印花稅和買方契稅也沒有優惠，分別為評估價的1%和3%，將來再次出售時要繳納所得額20%的個稅；二手房非親屬之間的贈予，還要繳納5.6%的營業稅及附加費，所得額20%的個稅。
看起來，贈予的稅負比交易重多了，因而現在即使是親屬之間的房產過戶也大都采用交易方式。
看來，只能針對營業稅進行稅務籌劃了：延長辦理房屋過戶的時間至18個月后，達到五年及五年以上免稅的條件，這樣只需繳納所得稅就可以了。具體操作細則如下：
首先簽訂一份以賣房人為借款人、買房人為貸款人，以此房作抵押（必須到房管局辦理正式抵押手續），借款金額為160 4.8（契稅）萬元，期限為18個月，年利率為15%或者更高一些的借款合同（為保證買房人的利益，可根據房價的上漲預期，利率盡可能高，只要不超過銀行貸款利率的4倍即可），并在合同上注明，貸款人在交付164.8萬元給借款人的同時，借款人要將此房的鑰匙交給貸款人，貸款人有權裝修和居住；18個月后如借款人不按時還款，要以此房抵作本息，并辦理房屋過戶手續；同時簽訂一份交易金額為160萬元的二手房屋交易合同，合同生效日期為借款合同到期日的次日。
若王先生18個月后已在外地，不方便前來辦理過戶，可事先簽署一份生效日期也為借款合同到期日的次日的撤銷抵押申請書，并花費400元左右辦一份房屋買賣委托公證，委托買方的一位朋友前來辦理有關房屋撤銷抵押及過戶的事宜。為保證賣房人的利益，可簽一份補充合同，自借款合同簽訂之日起，有關該房的一切經濟糾紛都與原房屋產權人無關。
此方法只花費抵押費380元、公證費400元，節省營業稅及附加費：1600000×0.056-780=88820元。 |
