數據半年更新一次買賣報低價難“玩轉”
近兩三年來，全國各地陸續啟動二手房存量房交易計稅價格評估上線系統，這一系統在樓市調整期的使用狀況又如何？記者昨日從中介機構人士處最新獲悉，目前廣州的核價系統數據更新已經從此前的一年一次變為半年一次，稅務系統的評估價不僅更加貼近實際市場價格，同時也令二手房買賣報低價的現象大幅減少。
早在2010年年底，國家相關部門要求各地逐步推行應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作。隨后，各地都開始陸續建立了自己的二手房交易計稅價格評估系統。所謂二手房交易評估計稅，就是應用房地產評估技術加強二手房交易稅收征管，其核心內容是評估二手房交易申報價格。換言之，買賣雙方申報的交易價格符合客觀實際時，將按納稅人申報的交易價格征稅；而如果其申報的交易價格明顯偏低且無正當理由的，將按二手房交易評估值征稅，實際操作中就表現為哪個價高按哪個征稅。廣州市地稅局分別于2012年4月1日和2013年8月1日上線應用評估系統的住宅部分和非住宅部分功能。
有不愿意具名的按揭公司負責人向本報記者介紹，一旦稅務部門的評估價都超過實際市場成交價，就會阻礙二手市場的成交，稅務部門的稅收反而可能會減少，也易造成與買賣雙方的爭議。在廣州，由于稅務部門的系統與銀行系統已連接，所以如果要申請按揭貸款購房的買家，更不可能會報低價蒙混過關。在現實操作中，不少買家反而會為了獲得更多的銀行貸款而報高價。
個案：低價成交房源可能被多征稅
不過，雖然二手房買賣核價系統在廣州推行較為順利，但在其他一些地區則出現過爭議。日前，有媒體就報道了江蘇鹽城市民楊先生以95萬元的價格買了一套二手房，但在交稅時，地稅部門要其按167.5萬元交稅。鹽城市地稅局稅征處負責人解釋，95萬元的價格低于市場價，167.5萬元是根據鹽城市存量房交易納稅評估系統得出的。
業內人士分析，類似的事件最近各地都有發生，均是出現市場成交價與稅務評估價脫節，導致購房者納稅金額增加，甚至于無法順利成交過戶的現象。當然，其中有的是搞“陰陽合同”，故意做低成交價以求避稅，但也有市場價格已經下降，而二手房評估系統滯后所致。
記者從業內人士處也了解到，地稅部門的二手房評估系統“補漲”的幅度確實比地產價格近期的漲勢要大，特別是以前的價格都是多年以來“報低價”累積而成。廣州自從銀行系統對接二手房網簽系統后，地稅核定的交易價格非常貼近市場。
一按揭公司的負責人向記者表示，以其公司親身代辦的個案為例，絕大多數稅務部門比買賣雙方成交價高的案例都是因為買賣雙方報低價，極個別情況下，也有低價成交房源被多征稅的情況。如一套35萬元總價的小戶型單位，就曾被核價36.5萬元征稅。“這套房子有特殊因素，買家要繳足社保年限再去過戶，等了差不多一年時間，過戶時稅務部門已更新評估價，且這套房源在區域內樓齡較長。”
操作：對核價有異議可請第三方評估
廣州市地稅部門透露，廣州市存量房交易計稅價格評估系統嚴格按照財政部和稅務總局要求的評估路線和技術規范，并委托獨立第三方采用批量評估的方式確定存量房計稅價格。評估系統的基準價格體系覆蓋全市數據庫容量龐大，加上評估系統在技術上無法實現對個案交易中出現的賣方急于出售，買方承擔全部稅費，改變原房產證用途（比如將房產證原為商業的物業實際用作公寓等居住用途）等影響交易價格的個性化因素予以考慮，因此評估系統的核定價格和納稅人的交易申報價格可能會出現個別差異。
另一方面，不同于超市商品交易明碼標價，存量房交易的最終成交價格受買賣雙方基于市場預期、價值認可、付款方式等諸多偶合性因素影響，難以實現統一的市場價值，特別是商鋪等經營用途的房產的交易價格在市場上客觀存在較大價差。同時，“陰陽合同”也致使納稅人的真實成交價格和納稅申報價格存在價差。
業內人士就介紹，市民如果實在對地稅部門核價有異議，可以在收到核價的通知書后，向地稅部門提交調整減免計稅單價的申請，并且按照規定請第三方評估公司進行評估，以確定應稅價格。 |
