稅收政策——財(cái)稅[2015]39號(hào)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知
“將軍三箭定天山，壯士長(zhǎng)歌入漢關(guān)。”在各種小道消息甚囂塵上之時(shí)，昨天下午5點(diǎn)起，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)稅總局……幾大部門“你方唱罷我登場(chǎng)”，樓市新政一箭接著一箭地從天而降：改善型二套房商貸首付降至4成，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅……
新政“箭雨”不但密度高，力度也超出了原先的預(yù)期。幾項(xiàng)新政的疊加將使得改善性需求置業(yè)的門檻大大下降，二手房買賣雙方都能得利。新政一出，地產(chǎn)圈一片沸騰，甚至有人豪言“將推動(dòng)上海樓市成交量增5成。”
第1箭 首套貸款未結(jié)清，買二套房首付不低于40%
[政策鏈接]
央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)30日聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
通知指出，調(diào)整的目的是支持居民自主和改善性住房需求。
[市場(chǎng)解讀]
沒(méi)想到如此給力 成交量至少漲50%
二套房貸的調(diào)整，讓市場(chǎng)出乎意料。原先業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)二套房貸將放寬至最低5成，沒(méi)想到最后落地的政策如此“給力”。
德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，上海有50%以上的客戶是置換型需求，多數(shù)都是以小換大、以近換遠(yuǎn)、以非學(xué)區(qū)換學(xué)區(qū)等等為目的的，并且不少購(gòu)房者為了享受貸款結(jié)清算首套的政策，往往是先賣再買，此次新政出臺(tái)之后，會(huì)加快改善型購(gòu)房者的入市速度，從而短期內(nèi)刺激成交量的提升，“至少能提升50%左右”。從換房者實(shí)際出發(fā)，由于他們要換的房子一般總是面積大、價(jià)格高，原先7成的首付的確是一筆不小的開(kāi)支。“七成變四成”，將大大減輕換房族的資金壓力。
陸騎麟舉例說(shuō)：“假設(shè)小明看中了一套總價(jià)500萬(wàn)的三房，二套房貸放寬后，那么他的首付將從350萬(wàn)銳減至200萬(wàn)，足足省下150萬(wàn)，夠他再買兩部路虎了！（當(dāng)然，前提是小明要拍得中車牌，而且路虎的變速箱不能出問(wèn)題……）”
這是我國(guó)樓市通過(guò)宏觀調(diào)控實(shí)施嚴(yán)格的樓市信貸政策將近五年后，首次全面松綁。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)房貸新政，要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。即對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的購(gòu)房者，采取貸款首付比例不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍的操作標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。與此同時(shí)，部分銀行已經(jīng)暫停了對(duì)“第三套及以上住房”的放貸業(yè)務(wù)。在上海，大部分銀行對(duì)于二套房貸款，執(zhí)行更加嚴(yán)格的七成首付政策。
第2箭 公積金貸款：普通房首付首套20%，二套30%
[政策鏈接]
在住房公積金方面，調(diào)整后，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。
[市場(chǎng)解讀]
公積金貸款額度不上調(diào)意義不大
新政第二箭，針對(duì)的是純公積金貸款，看似很有誘惑力，但對(duì)于上海來(lái)說(shuō)意義有限，必須配合上海還未出臺(tái)的公積金貸款額度調(diào)整政策才能放大其作用。
目前，上海公積金貸款每戶最高可貸80萬(wàn)元，也就是說(shuō)，要享受20%的首付標(biāo)準(zhǔn)，必須購(gòu)買總價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)元的住房，并且很多購(gòu)房者是沒(méi)有補(bǔ)充公積金的，實(shí)際家庭可貸款額是60萬(wàn)。
德佑鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：2015年1月1日-3月29日，全市新建商品住宅總價(jià)在100萬(wàn)元以下的商品住宅成交量占比僅為4.5%，比例非常小，還不足一成，那么，能享受首付20%的購(gòu)房者也會(huì)更少，幾乎可以忽略不計(jì)，同樣，要享受30%首付來(lái)購(gòu)買改善型的房源，總價(jià)不能超過(guò)114.3萬(wàn)元，對(duì)于滬上改善型房源來(lái)說(shuō)也是不足的。
因此，必須要等到上海的公積金貸款額度調(diào)整政策“到位”，才能看出這項(xiàng)新政的影響力。
第3箭 個(gè)人轉(zhuǎn)賣普通住房：營(yíng)業(yè)稅免征期限5年變2年
[政策鏈接]
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布消息，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，我國(guó)將從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此前免征期限為5年。
[市場(chǎng)解讀]
買賣方“雙贏”將刺激更多二手房流入市場(chǎng)
陸騎麟表示，本次營(yíng)業(yè)稅減免年限的大幅縮短，使二手房轉(zhuǎn)售的周期大大縮短，一些持有2-5年之間房源的二手房東，沒(méi)了高額營(yíng)業(yè)稅的顧慮，加速掛牌入市。
從上海的情況來(lái)看，去年以來(lái)，滬上二手房掛牌量一直處于下滑態(tài)勢(shì)，2014年同期上海市二手房掛牌在12.5萬(wàn)套左右，而目前掛牌的僅有7.7萬(wàn)套，新政將刺激更多的二手房源流入市場(chǎng)。
盡管二套房利率目前仍需上浮10%，但首套房利率已呈松動(dòng)態(tài)勢(shì)。
記者從滬上銀行了解到，目前上海提供優(yōu)惠利率的銀行數(shù)量達(dá)到21家，優(yōu)惠利率占比高達(dá)84%，其中提供9.5折的銀行接近半數(shù)。除此之外，上海部分銀行還提供9折以下房貸利率，但普遍都條件苛刻。以民生銀行(600016,股吧)為例，雖名義上有8.5折，但要求最近3個(gè)月的月均資產(chǎn)在300萬(wàn)元以上。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在首套房貸利率放松的背景下，營(yíng)業(yè)稅政策的改變，對(duì)于二手房的價(jià)格會(huì)形成正反兩面的作用。比如說(shuō)，從二手房的供應(yīng)角度看，在目前改善性需求釋放的門檻降低的背景下，會(huì)加大對(duì)二手住房的拋售，進(jìn)而使得二手房的價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)。但另一方面，新政也會(huì)積極釋放各類需求，使得市場(chǎng)看漲預(yù)期形成，所以二手房房東可能在售價(jià)上會(huì)比較強(qiáng)硬。從這個(gè)角度看，二手房?jī)r(jià)格面臨了正反兩面的影響。但從整個(gè)大趨勢(shì)看，隨著二手房市場(chǎng)成交的活躍，總體上看跌情緒會(huì)淡化，而看漲情緒會(huì)逐漸強(qiáng)化，這會(huì)帶來(lái)二手住房?jī)r(jià)格的上升。尤其是一些市區(qū)的次新房，更是會(huì)面臨價(jià)格上漲的態(tài)勢(shì)。
[晨報(bào)算賬]
買套200萬(wàn)的二手房：首付少繳60萬(wàn)貸款多付43萬(wàn)
以200萬(wàn)元總價(jià)的二套房分析，目前上海首付需7成，即140萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元。如果按照純商業(yè)貸款計(jì)算，在20年期、等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，還款總額為102萬(wàn)元，月供4264元。而按照首付4成的比例計(jì)算，首付款是80萬(wàn)元，需要向銀行貸款120萬(wàn)元。這筆貸款如果按照同樣的貸款條件進(jìn)行計(jì)算，還款總額為205萬(wàn)元，月供8528元。
“因此，降低首付比例，并不意味著貸款成本降低。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
滿三年200萬(wàn)普通房：11.1萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅現(xiàn)在可以全免了
在此之前，未滿五年成交的二手房，不管面積大小，營(yíng)業(yè)稅都按房屋總價(jià)的5.55%，全額征收。滿五年成交的普通住宅，免征營(yíng)業(yè)稅。滿五年成交的非普通住宅，營(yíng)業(yè)稅按（賣出價(jià)-原購(gòu)價(jià)）×5.55%，差額征收。
以一套購(gòu)買了三年的、總價(jià)200萬(wàn)的普通住宅來(lái)計(jì)算，如果出售，按之前政策要繳納11.1萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，在新政背景下，營(yíng)業(yè)稅全免。如果是200萬(wàn)的非普通住宅，成本為150萬(wàn)元，新政下?tīng)I(yíng)業(yè)稅為2.775萬(wàn)元，購(gòu)房者可以少繳8.325萬(wàn)元。 |
