近年來，雖然房地產調控不斷加碼，但從種種跡象來看，調控面臨的難度越來越大，調控的思路也亟待轉型。
根據財政部近日發布的2013年一季度稅收報告，今年前3個月，全國稅收總收入完成2.74萬億元，比去年同期增長6%，增速回落了4.3個百分點。而在多數主體稅種出現同比負增長的同時，城鎮土地使用稅、土地增值稅、房地產業營業稅、房產稅、契稅等房地產相關稅收收入均同比上漲，顯示房地產市場整體有所回暖，而其中相關稅種的結構性分化則更需要引起重視。
一方面，今年以來房地產市場的運行情況未能達到政策預期。數據顯示，今年1-3月，城鎮土地使用稅同比增速回落了26.1個百分點，而土地增值稅、房地產業營業稅和契稅則分別大漲了30.2、65.7和51.9個百分點。由于城鎮土地使用稅的稅基是納稅人占用的土地面積，而土地增值稅、營業稅和契稅收入則基本與交易金額掛鉤，這意味著，今年一季度，無論是土地市場還是二級市場，全國樓市整體處于量跌價升的狀態，這顯然與決策層所希望達到的“量升價跌”狀態背道而馳。
應該說，去年下半年以來樓市持續回暖，銷售情況好轉緩解了開發商的資金鏈壓力，也使其推盤和定價策略重新回歸追求利潤，是導致今年一季度樓市量跌價升的直接原因。但從更深層次來看，這一變化顯示出調控政策的方向可能存在問題。在本輪調控中，限制需求一直是調控政策核心，但隨著調控政策效果邊際遞減，市場博弈加劇，雖然決策層幾度重申相關政策，但被過度壓抑的需求仍有加速釋放的趨勢，房價上漲壓力增加。在此背景下，開閘引入更多供給應該是更合理的選擇。但受制于房價調控目標的壓力，部分地方政府選擇了以限價為代表的調控政策，限制預售價格不符合規定的新盤上市。雖然從數據上看，這一做法有助于控制房價上漲，但顯然不利于樓市供求平衡。以北京為例，4月底，其新盤庫存量已經跌至歷史低位，即使監管部門在“五一”長假前集中放行項目，但要形成有效供給，可能還要等上數周時間。從這個角度看，以房價為導向的調控政策是否真正有利于房地產市場的健康發展，仍有待商榷。
另一方面，更需要警惕房地產調控尚未成功，而普通百姓的稅負壓力卻進一步增加。以契稅為例，今年1-3月，契稅完成917.36億元，同比增長38.3%，占稅收總收入的比重達到3.3%。由于契稅的稅基大體相當于土地和房產的交易總金額，在土地交易活躍程度一般的一季度，普通購房者自然成為了契稅增長的主要貢獻者。財政部報告也指出，契稅收入較快增長的主要原因是房地產市場交易活躍，1-2月商品房銷售額同比增長77.6%。而新國五條中有關“房屋轉讓個人所得稅按轉讓所得的20%計征”的條款，更是令3月份樓市成交出現一波井噴。此外，數據還顯示，1-3月，房產稅完成337.11億元，同比增長6.4%，而近日房產稅試點擴圍的傳言再度充斥網絡，上海社科院發布的一項報告更是建議上海盡早開征存量房房產稅。
筆者認為，從抑制投機的角度出發，稅收政策自然有其作用，但不應該以加重普通購房者的負擔為代價，否則只能成為“土地財政”的新注解。 |
