廣西壯族自治區地方稅務局存量房評估辦法
第一條 為了加強存量房交易的稅收征管，保障國家稅款及時足額入庫，維護納稅人的合法權益，根據《財政部國家稅務總局關于開展應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作的通知》（財稅[2009]100號）、《國家稅務總局關于開展房地產模擬評稅工作的通知》（國稅發[2010]4號）、《財政部國家稅務總局關于推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅[2010]105號）和《財政部國家稅務總局關于推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅[2011]61號）的規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于廣西壯族自治區各級地方稅務機關應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作。
第三條 存量房評估應符合科學性、規范性、統一性和實用性的原則要求。
存量房評估應遵循下列原則：合法性原則,統一規范原則,估價時點原則,公平效率原則。
第四條 評估方式主要以市場比較法理論為基礎，以計算機手段為依托，采用批量評估為主，個案評估為補充的方式進行。
第五條 納稅人對存量房交易價格評估結果有爭議的，按《廣西壯族自治區地方稅務局存量房評估計稅價格爭議處理辦法（試行）》的規定進行處理。
第六條 市場比較法的適用對象是在同一供求范圍內并在估價時點的近期、存在著較多類似的房地產交易實例的房地產。結合同一地區的房地產交易情況，已建成的居住用房適用市場法評估。
第七條 市場比較法是應用替代原理，通過市場上類似房地產的正常成交價格來推斷評估對象的評估價值的方法。整體評估房地產的價值，以房產與土地的結合價值為評估目標。
第八條 各市地方稅務局應成立存量房評估領導小組辦公室機構下的專家小組，建立評估專家聯席會議工作制度，指導、審議片區和小區的劃分、標準房、修正系數的論證選取等工作。
第九條 片區的劃分
每個設區的市經過調查，結合實際情況將本市范圍的縣（市、區）按地域和價格區間劃分為不同的片區。
片區按下列方法之一劃分：1.按稅收管轄權進行劃分，一般只考慮到縣（區）分局的管轄范圍；2.運用道路網絡進行區分，也就是邊界區分要求按有明確名稱的道路進行劃分；3.按經濟繁榮程度不同進行劃分；4.按地理位置相近原則進行劃分；5.每個片區應有2個或2個以上小區。
片區的劃分應做到無遺漏、無空白、不重疊。
第十條 小區的劃分
在片區的基礎上進行分區，每個片區劃分為2個以上小區。每個小區設置一個16位數字代碼，其中：前2位為地市代碼，3－4位為縣（區）代碼，5－8位為路段代碼，9－12位為片區代碼，13－16位為小區代碼。
同一小區要求房屋類型相差不大、經濟繁榮程度比較接近、地理位置分布相鄰。如有需要，可以單幢樓房作為一個小區。
第十一條 采集、選取和確定標準房
（一）每個小區選取相應數量標準房實例。標準房實例應符合以下條件：
1.與所在小區內的其他住房是相同房屋類別。
2.與所在小區內的其他住房建筑結構相同。
3.標準房實例的交易日期應在1年以內。
4.標準房實例的成交價格應是正常成交價格或能修正為正常成交價格。
沒有標準房實例的，選用按上述原則選取標準房價格。標準房案例信息的采集，由地方稅務部門自行采集，也可以通過政府采購方式委托有資質的中介機構進行。
（二）根據每幢住宅樓層數確定標準樓層。一般以樓層中間層為標準樓層。
（三）信息采集單位通過調查、數據信息采集、分析，在每個小區范圍內選擇標準房實例，進行計算分析，形成標準房及標準樓層價格和各樓層之間修正系數（或修正額）的意見。經過存量房評估領導小組辦公室審定后，用于市場比較法進行房屋價值評估。
第十二條 計算確定基準價
選取標準房實例之后，對這些標準房實例的成交價格進行修正系數換算處理，以單位平方米售價為小區房屋基準價，面積為建筑面積。
原則上基準價每半年調整一次。當存量房價格受市場影響波動較大時，應及時調整基準價。
第十三條 求取房地產評估價格
在計算房地產存量房交易評估價格時，采用修正系數連乘的形式，可直接確定為：
評估價格=（基準價＋樓層因素修正系數）×（1±交易日期因素修正系數）×（1±朝向因素修正系數）×（1±使用年限因素修正系數）×（1±景觀因素修正系數）×（1±商鋪因素修正系數）×（1±建筑類型因素修正系數）×（1±其它因素修正系數）
即：
評估價格V=（基準價＋S×N）×（1±T%）×（1±R%）×（1±L%）×（1±X%）×（1±F%）×（1±H%）×（1±Z%）
房地產評估值=評估價格×待估價對象的建筑面積=V×M
V——單位面積評估價格
S——樓層因素修正系數標準
N——與標準房的樓層差
T%——交易日期調整中從正常成交日期到存量房交易價格申報評估時點可比實例價格漲跌的百分率
R%——朝向因素修正系數
L%——使用年限因素修正系數
X%——面臨景觀因素修正系數
F%——商鋪因素修正系數
H%——建筑類型因素修正系數
Z%——其它因素修正系數
M——待估價對象的建筑面積
第十四條 增量房交易需進行評估計稅的，參照本辦法執行。
第十五條 本辦法自2012年3月1日起實施。
