營業稅處理
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定，納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。
就該公司的情況而言，如果不將折扣和房價款開具在同一張發票上，顯然要按照60萬元全額繳納營業稅。由于該企業開具發票的目的在于套取銀行按揭貸款，回籠資金，盡管可以按照折扣后凈額繳納營業稅，但是往往不能做到將折扣和房價款開具在同一張發票上。因此，虛增收入12萬元存在多繳納營業稅金及附加12×5.6%=0.67萬元的可能。
企業所得稅處理
《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規定：企業為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業折扣，商品銷售涉及商業折扣的，應當按照扣除商業折扣后的金額確定銷售商品收入金額。債權人為鼓勵債務人在規定的期限內付款而向債務人提供的債務扣除屬于現金折扣，銷售商品涉及現金折扣的，應當按扣除現金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現金折扣在實際發生時作為財務費用扣除。企業因售出商品的質量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓；企業因售出商品質量、品種不符合要求等原因而發生的退貨屬于銷售退回。企業已經確認銷售收入的售出商品發生銷售折讓和銷售退回，應當在發生當期沖減當期銷售商品收入。
根據以上規定，企業給予客戶的20%折扣既不屬于商業折扣，也不屬于銷售折讓，可以推理為提前承諾給客戶的一種現金折扣，現金折扣按照以上規定不能直接沖減銷售收入，而是計入財務費用處理，所以企業所得稅確認收入60萬元，財務費用12萬元，看似對于應納稅所得額沒有影響。但也不保證這種財務費用完全能獲得主管稅務機關認可在稅前扣除。另外，即便該公司可以將折扣額和房價款開具在同一張發票上，企業所得稅收入也仍然要按照60萬元計算。
會計處理為：
①收取首付款
借：現金 6
財務費用 12
貸：預收賬款 18。
②收取按揭款：
借：銀行存款 42
貸：預收賬款 42。
③結轉收入：
借：預收賬款 60
貸：營業收入 60。
土地增值稅處理
根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。對于該公司來說，如果折扣額開具發票，則以發票金額48萬元確認收入，否則以60萬元確認收入，但是計入財務費用的折扣就不能進行抵減了。但實際上以實際銷售價格48萬元計算確認收入的可能性小。以60萬元計算，按照最低土地增值稅稅率計算，要多繳納土地增值稅12×（1-5.6%）×30%=3.40萬元。
分析：
A房地產開發企業48萬元的商品房，盡管采取提高售價辦法為客戶辦理了按揭套貸，自己及時獲得了資金。但也同時損失了稅收利益，不考慮企業所得稅，僅營業稅金及附加和土地增值稅就要多繳納0.67+3.4=4.07萬元。企業48萬元的商品房按60萬元出售，實際收益只有60-12-4.07=43.93萬元。開發項目的利潤無形之中就這么蒸發了。另一方面，對于購房人來說，雖然沒有多支付房款，但辦理房屋產權手續，也要按照60萬元來計算繳納契稅、維修基金、印花稅、交易費等，實際也等于多了一項開支。看來，商品房是降價促銷還是找“點子”促銷既有風險也有利益要考慮。
