政府對小產權房的政策經歷了從合法性上的否認階段到預備采取行動清理的階段。在這一過程中，為了規避小產權房的產權問題，一些開發商和地方政府以及購買者轉而采取“以租代售”、“以租代買”的方法。
作為房地產企業，如果租用村委的土地，在租用的土地上建房（小產權房），然后“以租代售”方法經營，這種模式需不需要繳稅？如果需要繳稅，會繳哪些稅？小產權房“以租代售”方法存在哪些稅務風險？如何防范這些稅務風險？
為此，智慧源（中國房地產財稅咨詢網），作為15年來從事房地產財稅研究的地產財稅專家，對小產權房“以租代售”方法涉稅情況進行分析，希望對大家有所幫助。但本文不討論“以租代售”行為本身的合法性。
一、“以租代售”行為是要交稅的
租賃也是經營行為，收取租金要繳納流轉稅，營改增之前租金收入要繳納營業稅，營改增之后要繳納增值稅，并按照實納流轉稅額繳納城建稅和教育費附加（包括地方教育費附加）；對經營利潤要繳納企業所得稅；對租賃合同繳納印花稅。
二、“以租代售”方法要繳納哪些稅？
除了前面介紹的需要繳納流轉稅及附加稅費、企業所得稅和印花稅之外，與銷售小產權房相比，因為財產權未轉移，所以作為經營者還需繳納房產稅和土地使用稅。政策依據及分析如下：
（一）政策依據
1、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例實施細則》在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。
2、《財政部國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕56號）規定，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。
3、《房產稅暫行條例實施細則》規定，房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋；房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。
（二）政策分析
1、從征稅對象看，城鎮土地使用稅的征稅對象是城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地，房產稅的征稅對象是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋。不論是否取得土地使用證和房屋所有權證，納稅人對實際使用的城鎮土地使用稅和房產稅是負有納稅義務的。
2、從納稅人看，對于未辦理土地使用權流轉手續的土地，城鎮土地使用稅的納稅人是實際使用人；房產稅的納稅人是產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，顯然對于“以租代售”方法下房產稅的納稅人是房地產企業。
三、“以租代售”方法的稅務風險分析
1、方法本身的法律風險帶來的稅務風險
這種風險的表現為，稅務機關如果按照“實質重于形式要求”，會存在按照銷售不動產收入補繳稅款（租金通常是分期確認收入的），從而產生稅收滯納金和罰款。
2、與銷售小產權房相比，存在多交稅風險
這種風險是顯而易見的，如果房子出售的話，城鎮土地使用稅在房子出售后就不用繳納了；房產稅在房子出售前屬于存貨不用繳納，出售后更不用繳納。可以想象，房地產企業對于一大批小產權房，租期內每年繳納一筆城鎮土地使用稅和房產稅，繳納期限可能會在20至50年，這是多么大的一筆代價。
3、以為沒有產權就可以不交稅產生的偷稅風險
我們前面已經分析了，因為小產權房不是國有土地，租售通常不會產生土地增值稅，但是“以租代售”是需要交納城鎮土地使用稅和房產稅的。流轉稅及附加、企業所得稅也是一定要繳的。
所以，小產權房本身的法律問題是爭議的問題，再不依法納稅，就會增加更多的麻煩。
四、如何防范上述稅務風險
智慧源認為，上述分析僅是針對小產權房“以租代售”方法進行的普適性分析，具體每家房地產企業經營情況不同，每個項目的特點各異，每個地區稅務監管環境不一樣等等，所以要防范稅務風險，房地產企業還需和專業財稅機構合作，針對每個具體項目的具體情況，做出科學合理的稅收安排，實現企業價值最大化。
