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| 股權投資方式獲取土地使用權 應重視收購后土地成本的計量 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：673 |
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| 目前，房地產開發企業獲得土地使用權，除在土地交易市場參加公開競標外，一些地產商還采取股權投資方式獲取土地資源。通過股權收購方式獲取土地使用權，收購人應重視收購后土地成本的計量?！ ±纾篈公司為某房地產開發項目公司，兩年前以招拍掛方式獲取土地25400平米，支付土地出讓金及補償費用12000萬元，A公司注冊資金6000萬元。A公司因資金不足，準備將該地塊轉讓，A公司經咨詢有關人士，認為采取股權轉讓方式比直接轉讓土地使用權稅收成本較低。B公司擬受讓該地塊，經協商，以土地評估價值作價將A公司股權全部轉讓給B公司。A公司土地評估價值為20000萬元。假設投資當日，A公司所有者權益為6000萬元。 相關帳務處理如下：B公司在取得A公司股權時 借：長期股權投資——A公司（股權投資成本）6000萬元 長期股權投資——A公司（股權投資差額）14000萬元 貸：銀行存款 20000萬元 A公司憑相關法律文件，做變更投資人的帳務處理 借：實收資本——A公司 6000萬元 貸：實收資本——原股東 6000萬元 從帳務處理來看，土地評估增值部分無法在股權交易過程中得到賬面確認?！ 哪壳岸愂障嚓P政策規定看，關于資產的計量，有如下規定：國稅發[2000]84號：納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合并、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本?！ ∝敹怺1997]77號：企業進行股份制改造發生的資產評估增值，應相應調整賬戶，所發生的固定資產評估增值可以計提折舊，但在計算應納稅所得額時不得扣除。 國稅發[1998]97號：企業合并、兼并后的各項資產，在繳納企業所得稅時，不能以企業為實現合并或兼并而對有關資產等進行評估的價值計價并計提折舊，應按合并或兼并前企業資產的賬面歷史成本計價，并在剩余折舊期內按該資產的凈值計提折舊。凡合并或兼并后的企業在會計損益核算中，按評估價調整了有關資產賬面價值并據此計提折舊的，應在計算應納稅所得額時進行調整，多計部分不得在稅前扣除?！ ⊥恋卦鲋刀愊嚓P政策也對可計入扣除項目的土地成本進行了如下規定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：計算增值額的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用…… 從以上可以分析得出，稅收上關于資產成本的計量均強調了歷史成本及實際發生的確認原則。納稅人發生合并、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上未確認實現的，不能按經評估確認后的價值確定有關資產的成本?！ “咐校m然B公司支付的股權溢價金額主要是由于土地增值所致，但B公司的交易行為為股權投資，而非土地使用權交易，因此賬務處理上，溢價支出僅能計入相關投資成本，而不能將溢價支出計入土地成本?！ ∵@時，B公司成為A公司股東后，A公司賬面反映的土地成本仍為歷史成本，商品房開發完成銷售時必將產生較大的增值空間，直接后果是造成土地增值稅適用高稅率，稅負較高。在企業所得稅方面，按照國稅發[2000]84號文件的規定：“納稅人對外投資的成本不得折舊或攤銷，也不得作為投資當期費用直接扣除，但可以在轉讓、處置有關投資資產時，從取得的財產轉讓收入中減除，據以計算財產轉讓所得或損失。”B公司的溢價支出可以在股權處置時計算扣除，但B公司將損失資金的時間價值?！ ∽鳛锽公司，通過股權投資的方式獲取開發土地資源，在股權轉讓談判中，應事先對股權轉讓、今后房地產開發中涉及的稅收情況進行分析、測算，掌握各環節的涉稅情況及其因果關系，對未來收益有清醒的估計。這樣才能在談判中掌握主動，使經濟行為向著有利于自身收益最大化的方向發展。 |
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