問：《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為受到預(yù)收款的當(dāng)天。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋時普遍存在未簽訂售房合同以前就收取訂金、定金、意向金、看房費等預(yù)收性質(zhì)的款項，這些款項是否應(yīng)該按照上述規(guī)定在預(yù)收的當(dāng)天就確認(rèn)納稅義務(wù)？
另外，企業(yè)收取的合同更名費應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”還是按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅？
答：參考《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅營業(yè)額管理規(guī)范>的通知》（冀地稅函[2011]43號）第九十四條規(guī)定，采用預(yù)收款方式的，以預(yù)收金額為營業(yè)額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項。
《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十四條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。
依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，收取訂金、定金、意向金、看房費等，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。如果上述訂金、定金、意向金、看房費等預(yù)收性質(zhì)的款項發(fā)生退款行為，已征營業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。
《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，……
根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)收取的合同更名費，如果是向?qū)嶋H購房人收取，屬于價外費用一并計入“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅；如果向購房人以外的其他單位或者個人收取，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”繳稅。
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