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| 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整及房產(chǎn)稅新政策解讀 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/5 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：1119 |
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| 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局昨日聯(lián)合發(fā)布《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2011]12號(hào)），旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，就個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策作出明確。 通知強(qiáng)調(diào)，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買(mǎi)形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 通知自今日起執(zhí)行，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]157號(hào)）同時(shí)廢止。 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓介紹，新公布的通知精神并不是第一次出臺(tái)，2006年出臺(tái)的“國(guó)六條”中就已經(jīng)規(guī)定，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，但部分省市并未徹底貫徹。“此次出臺(tái)的政策只是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了這項(xiàng)政策。”劉桓說(shuō)。 另?yè)?jù)中原地產(chǎn)張大偉介紹，目前本市部分區(qū)縣二手房轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是“同差同全”的政策，即如果營(yíng)業(yè)稅按照差額繳納，個(gè)人所得稅也需同樣按照差額的20%進(jìn)行繳納；如營(yíng)業(yè)稅按照全額繳納，所有稅費(fèi)均需按照全額進(jìn)行繳納，也就是營(yíng)業(yè)稅房值全額的5.5%，個(gè)稅房值全額的1%。“在目前的二手房市場(chǎng)上，買(mǎi)房人一般都選擇全額繳納的方式繳稅，以減少個(gè)稅。”張大偉說(shuō)，“而‘同差同全’政策是否能繼續(xù)執(zhí)行，目前還不明朗。” 專(zhuān)家表示，5年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅差額改全額對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)造成太大影響。在交易環(huán)節(jié)加征營(yíng)業(yè)稅，并不能直接起到壓低房?jī)r(jià)的作用，但預(yù)計(jì)其他部委及各地方政府的落實(shí)新“國(guó)八條”政策將陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)調(diào)控將在年后明顯全面發(fā)力。（北京日?qǐng)?bào)） 解讀重慶市征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅相關(guān)政策 作為國(guó)家首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，重慶定于1月28日正式試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。 依據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》、《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，重慶市征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅具有以下特點(diǎn)： 一、本次房產(chǎn)稅試點(diǎn)的區(qū)域有哪些？ 本次房產(chǎn)稅試點(diǎn)的區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū)，包括渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，含北部新區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 二、本次個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的征收對(duì)象包括哪些住房？ 本次個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的征收對(duì)象包括以下三類(lèi)住房： 一是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅； 二是個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房； 三是在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房。 新購(gòu)住房是指《暫行辦法》施行之日起購(gòu)買(mǎi)的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以簽訂購(gòu)房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)間為準(zhǔn)。 三、什么是獨(dú)棟商品住宅？ 獨(dú)棟商品住宅是指房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中在國(guó)有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無(wú)共墻、無(wú)連接的成套住宅。 四、在重慶市無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作具體指什么？ 無(wú)戶(hù)籍是指無(wú)重慶市戶(hù)籍，無(wú)企業(yè)是指在重慶市無(wú)獨(dú)資、絕對(duì)和相對(duì)控股的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，無(wú)工作是指不在重慶市的各級(jí)行政事業(yè)單位、團(tuán)體，各類(lèi)企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體就業(yè)。 五、主城九區(qū)年度新建商品住房成交建筑面積均價(jià)如何計(jì)算？ 主城九區(qū)年度新建商品住房成交建筑面積均價(jià)是指對(duì)主城九區(qū)全年交易的各類(lèi)新建商品住房按建筑面積統(tǒng)計(jì)的平均成交價(jià)格，由國(guó)土房管部門(mén)于次年1月在其網(wǎng)站上公布。 六、上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)如何確定？ 上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)，按照我市國(guó)土房管部門(mén)公布的上兩個(gè)年度新建商品住房建筑面積均價(jià)算術(shù)平均計(jì)算。 例如：2009年、2010年我市主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)分別為4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)為：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)的2倍為9941元/平方米。 即： 在2011年1月28日-12月31日之間，凡購(gòu)買(mǎi)住房（含新建商品住房和存量住房）成交建筑面積均價(jià)在9941元/平方米（含）以上的住房均屬征收對(duì)象。 七、房產(chǎn)稅稅率是如何規(guī)定的？ 本次房產(chǎn)稅稅率采取分檔稅率：一是獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%.二是在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%. 八、應(yīng)稅住房免稅面積是如何規(guī)定的？ 納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。 免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。 納稅人家庭擁有多套應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的一套應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積，其中：納稅人家庭擁有多套《暫行辦法》施行前的獨(dú)棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。 在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。 九、扣除免稅面積以家庭為單位，如何認(rèn)定家庭情況？ 按《暫行辦法》規(guī)定，家庭是指由應(yīng)稅住房的納稅人和與其共同戶(hù)籍的家庭成員組成的家庭。 十、如果第一套應(yīng)稅住房不足100平方米，第二套應(yīng)稅住房是否可繼續(xù)享受抵扣其不足100平方米的面積？ 不能，按《暫行辦法》規(guī)定，一個(gè)家庭只能享受一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。 十一、應(yīng)納稅額的計(jì)算方式是什么？ 應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率 其中：應(yīng)稅建筑面積=建筑面積－免稅面積 舉 例： 1、存量獨(dú)棟商品住宅應(yīng)納稅額計(jì)算。假設(shè)某家庭擁有的第一套存量獨(dú)棟商品住宅建筑面積為400平方米，交易單價(jià)為16000元/平方米，其納稅額為： （400-180）×16000×1%=35200元 2、新購(gòu)高檔住房納稅額計(jì)算。假設(shè)某家庭在2011年1月28日-12月31日之間，新購(gòu)了一套符合扣除免稅面積的應(yīng)稅住房，其建筑面積為180平方米，交易單價(jià)為10000元/平方米，其納稅額為： （180-100）×10000×0.5%=4000元。 3、應(yīng)稅普通住房納稅額計(jì)算。假設(shè)在2011年1月28日-12月31日之間的應(yīng)稅普通住房建筑面積為80平方米，交易單價(jià)為7000元/平方米，其納稅額為： 80×7000×0.5%=2800元 十二、應(yīng)稅住房納稅在以后年度征稅時(shí)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后是否重新確定計(jì)稅依據(jù)？ 應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。 應(yīng)稅獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)高檔住房在以后年度納稅或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其計(jì)稅交易價(jià)和稅率不變，仍按首次確定的計(jì)稅交易價(jià)和稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人擁有的普通應(yīng)稅住房轉(zhuǎn)讓后，仍屬征稅對(duì)象的，根據(jù)新的交易價(jià)確定稅率并計(jì)算應(yīng)納稅額。 十三、應(yīng)稅住房什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)稅？ 個(gè)人住房房產(chǎn)稅的計(jì)稅時(shí)間從取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起。稅款按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納稅額。 十四、個(gè)人房產(chǎn)稅繳納時(shí)間及地點(diǎn)是如何規(guī)定的？ 個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，在每年的10月1日至10月31日由納稅人申報(bào)繳納。應(yīng)稅住房轉(zhuǎn)讓的，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)一并征收當(dāng)年個(gè)人住房房產(chǎn)稅。 個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅地點(diǎn)為住房所在地。納稅人有多處應(yīng)稅房產(chǎn)，且又不在同一地方的，應(yīng)按住房的坐落地點(diǎn)，分別向住房所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 十五、新購(gòu)新建商品住房為裝修房的，這部分價(jià)值是否扣除？ 新購(gòu)新建商品住房為裝修房的，這部分價(jià)值在計(jì)稅時(shí)予以核定扣除。 十六、哪些應(yīng)稅住房不予扣除免稅面積？ 1、在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房不予扣除。 2、納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應(yīng)稅住房不予扣除。 “限購(gòu)令”推向全國(guó) 房地產(chǎn)調(diào)控為何再出重拳 地方政府須公布年度價(jià)格控制目標(biāo) 購(gòu)買(mǎi)二套住房首付比例提至六成 在經(jīng)歷了去年的連續(xù)兩輪房地產(chǎn)調(diào)控后，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制，但是部分地區(qū)房?jī)r(jià)依然居高不下，特別是去年9月以后全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，近日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的八項(xiàng)政策措施，此新政特別是要求地方政府一季度公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、二套房首付比例提至六成、“限購(gòu)令”推向全國(guó)等措施堪稱(chēng)史上最嚴(yán)，使得此前提出的調(diào)控政策進(jìn)一步“落地”。 一季度公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo) 新政強(qiáng)化了地方政府責(zé)任的落實(shí)，提出“2011年各地方政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，首次把價(jià)格目標(biāo)作為調(diào)控成敗與否的重要指標(biāo)，這是前所未有的。他認(rèn)為，地方政府是調(diào)控政策的執(zhí)行主體，是政策落實(shí)情況的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這次中央把調(diào)控壓力傳給了各地方政府。 同時(shí)，新政還強(qiáng)調(diào)了對(duì)地方政府的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，提出“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。” 陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，過(guò)去是在落實(shí)保障房方面與地方政府簽訂責(zé)任書(shū)，這是首次對(duì)地方政府提出了更具體、更明確的要求，操作性更強(qiáng)。 抑制投資投機(jī)貸款需求 為了進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，新政將二套房貸的首付比例提高至六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，進(jìn)一步提高了投資投機(jī)性需求門(mén)檻。 北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，調(diào)控再次加強(qiáng)對(duì)投資及投機(jī)購(gòu)房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，有效地抑制了投機(jī)購(gòu)房，而且避免了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是最近因?yàn)橘J款額度收緊的影響，部分首套房只能按照基準(zhǔn)利率，而二套房更是傳聞將執(zhí)行1.3倍的利率，對(duì)購(gòu)房者的威懾作用不言而喻。 除了在信貸方面抑制投資投機(jī)性需求外，新政還從稅收方面提高交易環(huán)節(jié)的門(mén)檻，提出“對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。”張大偉認(rèn)為，與之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅相比，新政再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)，5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本明顯上漲，將遏制過(guò)度炒作。另外，對(duì)于備受關(guān)注的房產(chǎn)稅，新政雖未明確提及，但提出“各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這是為房產(chǎn)稅開(kāi)征打下伏筆。 “限購(gòu)令”推向全國(guó) 新政首次將“限購(gòu)令”推向全國(guó)，提出，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。” 張大偉認(rèn)為，限購(gòu)不僅力度加強(qiáng)，而且范圍很可能從現(xiàn)在的20多個(gè)城市擴(kuò)大到60個(gè)以上，最終擴(kuò)至全國(guó)。全國(guó)性落實(shí)對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭限購(gòu)，相比之前北京等區(qū)域執(zhí)行的限購(gòu)政策更加嚴(yán)格。這一條不僅查新購(gòu)更是嚴(yán)查存量，如果嚴(yán)格執(zhí)行將有效地遏制需求，明顯影響2月份以后的市場(chǎng)交易。 陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這次新政是對(duì)以往政策的深化和細(xì)化，更加重視政策“落地”問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行情況。“限購(gòu)令”推向全國(guó)極大地抑制了購(gòu)房需求，與信貸政策同時(shí)運(yùn)用，容易見(jiàn)到效果。但是他認(rèn)為信貸和行政手段雖然有效，但屬于短期調(diào)控手段，應(yīng)與中長(zhǎng)期調(diào)控政策相結(jié)合，從增加供給、完善制度等方面來(lái)緩解供求矛盾，才能最終達(dá)到調(diào)控效果。（人民日?qǐng)?bào)海外版） |
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