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| 有關拆遷補償的稅務問題 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：624 |
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| 在城市舊城改造和城市規劃過程中，或多或少會涉及到單位和個人的房屋拆遷補償問題。對于該項拆遷工程涉及到的拆遷人、被拆遷人、拆遷公司相應的涉稅處理，各地規定不一。 企業和個人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業性搬遷。政策性搬遷因為涉及到政府對城市的規劃或其他主導原因，會有許多稅收優惠。而商業性搬遷是由企業之間或企業與個人之間的自由協定為依據而進行的一種市場行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規定。 根據國稅函〔2009〕118號的規定，政策性搬遷是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因。稅務對此類搬遷的認定是審核有無政府搬遷文件或公告。如果沒有，則一般不會認同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業行為。根據渝地稅發〔2007〕207號，重慶對此類政策性搬遷范圍規定為：搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或由重慶市土地儲備中心、重慶市城市建設投資公司、重慶渝富資產管理公司等將土地收回,支付給搬遷企業的搬遷補償收入，也包括從受政府委托實施片區開發的開發企業取得的搬遷補償收入。 下面就搬遷補償有關的涉稅問題做梳理分析。一、 政策性搬遷1、 營業稅由于政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權的行為，因此根據國稅函（2008）277號規定，被搬遷企業只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。同時，根據渝地稅發[2002]156號規定，屬于舊城改造項目范圍內的此類補償，在拆遷原房過程中，被搬遷企業選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。《土地管理法》（2004年8月25日修訂）第四十七條規定、《物權法》（2007年3月16日公布）第四十二條規定、《城市房屋拆遷管理條例》（2001年6月6公布）第四條，根據以上法律規定，補償收入不屬于生產經營收入；再根據《征管法》第二十一條：單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規定開具、使用、取得發票。因此補償收入不需要開發票，原土地使用者取得補償款開具的收據可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權或委托的開發企業在支付被搬遷企業的補償款時，只需取得收款收據，并以搬遷、補償的有關文件作為附件入賬即可。2、 土地增值稅根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。因此，被搬遷企業因上述政策性原因拆遷房產或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。3、企業所得稅 被搬遷企業取得拆遷補償費，根據國稅函〔2009〕118號規定，重置、重建或改良的，以其補償收入扣除支出后的余額計入應納稅所得額，此類固定資產可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。沒有重置、重建或改良計劃和立項報告的，應將搬遷補償收入加上各類變賣收入扣除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額。根據國稅函〔2009〕118號第二條第四款規定，企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。4、 個人所得稅根據財稅[2005]45號第一條規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得稅納稅范疇，按“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅。二、 商業性搬遷根據以上的政策性搬遷文件知道，被搬遷的企業和個人，都是因為政策性原因歸還土地使用權而得到相應補償。那么，如果不屬于政策性搬遷，僅是企業與企業之間，企業與個人之間的市場收購轉讓行為，則屬于商業性的搬遷，對此類補償費的涉稅問題分析如下。1、 營業稅根據國稅函[1997]87號文件規定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地輔助物的補償收入，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。對于具有該土地使用權的單位和個人，同樣適用于該文件，因為沒有政府搬遷文件，因此得到的此類補償，不屬于政府收回土地使用權而應得的補償費，它屬于一種財產轉讓的經營行為，被搬遷企業或個人接受的補償費，實際上是財產轉讓收入。接受補償的單位或個人在取得收入是，應給付款單位開具營業性發票，并交納營業稅。2、企業所得稅由于非政策原因搬遷，被搬遷企業取得補償費（轉讓收入）后，如果重置、重建、改良發生的支出，屬于固定資產性質類的，只能通過折舊或攤銷形式在企業所得稅前抵扣，而不能像政策性搬遷那樣將重置、重建、改良支出全部抵扣；如果屬于費用性質的，則可計入當期損益扣除。3、土地增值稅由于非政策性搬遷，被搬遷企業或個人取得補償費（轉讓收入）后，需要交納土地增值稅，其增值額由補償費（轉讓收入）減去扣除額后確定。扣除額則根據以下文件處理：財稅字（1995）48號第十條，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。財稅（2006）21號第二條，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經過當地稅務部門確認，按增值稅條例第六條第（一）、第（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。 對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。4、 個人所得稅個人所得稅扣除項目參照土地增值稅的扣除項目確認余額后交納個稅。 綜合以上分析，難免疏漏，但可總結為：房屋拆遷或舊房改造，是個巨大的，涉及面廣的工程，涉及諸多方面的利益，了解最新的財稅資訊，對于及時調整相應的稅收策劃，未雨綢繆，做好相應的前期準備工作非常重要。 |
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