房地產(chǎn)企業(yè)是處在一個(gè)非常特殊的行業(yè)，整個(gè)經(jīng)營圍繞著項(xiàng)目推進(jìn)和實(shí)施，整個(gè)納稅管理及稅收籌劃也必須圍繞項(xiàng)目進(jìn)行。現(xiàn)將項(xiàng)目納稅籌劃整體思路進(jìn)行分析，希望起到拋磚引玉作用。
一、納稅管理與稅收籌劃的基本原則與底線
房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國有地產(chǎn)企業(yè)和上市公司，納稅管理和籌劃的基本原則是合法、合理，所有的思路與方案不能違背稅法和相關(guān)法律規(guī)定，同時(shí)所有思路和方案必須緊扣經(jīng)營活動，具備經(jīng)營上的合理性，不能自圓其說的思路和方案沒有任何價(jià)值。
我們提煉出房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅管理和籌劃的五大類關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；預(yù)算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；核算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；完工標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)；工程管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
二、設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
根據(jù)土地增值稅規(guī)定，普通住宅在土增清算中增值率不超過20%的情況下，可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策，在整體銷售收入中洋房占到45%，那么在設(shè)計(jì)階段，界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力爭取享受普通住宅優(yōu)惠。
三、預(yù)算節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心是預(yù)算管理，納稅管理也不例外。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目交稅分為完工前和完工后兩大階段，交稅模式完全不同，因此必須在開始就預(yù)估最終完工后的結(jié)果。具體實(shí)施節(jié)點(diǎn)如下：
1、做好初步測算
根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合成本造價(jià)情況、收入預(yù)估情況作出初步預(yù)算，對于未來項(xiàng)目的最終稅負(fù)情況和利潤情況進(jìn)行盡可能詳盡的測算，發(fā)現(xiàn)問題，做到心中有數(shù)。
2、針對問題進(jìn)行調(diào)整
找到預(yù)算中發(fā)現(xiàn)的問題，前期可以調(diào)整的馬上調(diào)整，需要后期逐步實(shí)施的也要做好計(jì)劃，盡量打提前量，切忌發(fā)生后生硬調(diào)整。
3、實(shí)施過程動態(tài)管理
預(yù)算不是死的，是一個(gè)動態(tài)管理過程，預(yù)算實(shí)施中根據(jù)實(shí)際情況的變動，如銷售收入和價(jià)格變化，成本情況變動，費(fèi)用情況變動等進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，確保在預(yù)算指導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)可控，納稅的節(jié)奏可控，從而實(shí)施項(xiàng)目管理和納稅管理。
四、核算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
核算是整個(gè)納稅管理和籌劃的最關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是風(fēng)險(xiǎn)管理的最關(guān)鍵階段，具體可考慮以下思路：
1、財(cái)務(wù)核算框架的規(guī)范完善
依據(jù)會計(jì)和稅法要求搭建財(cái)務(wù)核算框架，規(guī)范核算制度和流程，確保財(cái)務(wù)能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)消化在日常工作中。
2、成本證據(jù)鏈條的規(guī)范完善
稅務(wù)機(jī)關(guān)看待企業(yè)，無法追溯到事件發(fā)生當(dāng)期，只能依據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)的證據(jù)鏈條進(jìn)行判斷，以成本為例：
——合同簽署要關(guān)注主體、標(biāo)的、發(fā)票、報(bào)價(jià)、違約、時(shí)間等涉稅條款的風(fēng)險(xiǎn)；
——支付款項(xiàng)要關(guān)注三流合一規(guī)范要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制；
——發(fā)票取得應(yīng)關(guān)注發(fā)票類型、取得時(shí)間、真假甄別；
——進(jìn)度驗(yàn)收應(yīng)關(guān)注相關(guān)驗(yàn)收資料、各方簽字、審批流程；
——決算報(bào)告應(yīng)關(guān)注同合同的關(guān)聯(lián)，增量的合理性。
3、成本分?jǐn)偟募记膳c籌劃
不同業(yè)態(tài)之間成本如果平均分配，容易導(dǎo)致土地增值稅的多交，如果在普通住宅和其他商品房之間進(jìn)行合理分配，會有效降低土地增值稅稅負(fù)。
五、完工標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
完工節(jié)點(diǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目交稅的分水嶺，完工前基本是預(yù)征，完工后將面臨清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)對于完工的把握非常敏感，企業(yè)常常出現(xiàn)失誤。
我們的建議是，在合法合理的情況下，盡量將完工標(biāo)準(zhǔn)有效推遲，為企業(yè)成本核算和票據(jù)獲得留足時(shí)間，避免在準(zhǔn)備不足情況下面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。比如，竣工驗(yàn)收和交房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)盡量不要放在年末，年初一定優(yōu)于年末。
六、工程管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
成本是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)最重要的影響因素，在收入不變的情況下，成本同時(shí)影響增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的繳納。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何確保成本、收入的平衡是關(guān)鍵，這一點(diǎn)需要前面所述的預(yù)算管理來配合，甚至需要對應(yīng)的關(guān)聯(lián)公司來配合，具體實(shí)施力度和效果根據(jù)企業(yè)具體情況而定。
每家公司具體項(xiàng)目情況、內(nèi)部管理情況、公司決策層想法和詳細(xì)數(shù)據(jù)均不同，但納稅籌劃的思路大同小異，上述內(nèi)容僅做拋磚引玉，希望能幫助財(cái)務(wù)人員理清思路，面對稅收籌劃胸有成竹。
