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| 個人住房轉讓所得征收個人所得稅最新政策解讀 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：778 |
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| 國家稅務總局于2006年7月18日下發了《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）（以下簡稱108號文），對在個人轉讓住房過程中有關的房產原值和合理費用作了進一步解釋。本文將結合目前征管的實際對此文件涉及的有關稅收政策進行分析： 一、各稅種計稅價格確認上的一致性： 108號文件在個人轉讓住房涉及的各稅上明確規定：對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。除非納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關才依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。國家稅務總局在這里引入了“計稅價格”這個概念，它和“計稅依據”有本質的區別，它的含義其實就是轉讓住房的實際價值。 目前個人在轉讓住房主要涉及營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅。城市維護建設稅和教育費附加的計稅依據是營業稅稅額，這里我們就不說了。在營業稅方面，當住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由時，稅務機關可以根據《營業稅暫行條例》第十五條規定的三個方法核定營業額；土地增值稅方面，可以根據《土地增值稅暫行條例》第十四條按評估價確認；個人所得稅方面，可以根據《個人所得稅法實施條例》第十條進行核定；唯獨在印花稅的規定上，只要應稅憑證標明金額，印花稅的計稅依據就是合同所載金額（財稅字〔1998〕255號），不考慮住房成交價格是否明顯低于市場價格。 108號文件在計稅價格確認一致性的規定，我們估且不考慮是否與印花稅暫行條例有關規定沖突的問題，單純從計算這個角度上來講顯得更為簡便。 二、對房產原值的確認上考慮了其他各部委對“住房原值”的有關規定。 這主要體現在對城鎮拆遷安置住房原值的解釋上： 108號文件根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房[2003]234號）等有關規定，解釋其原值分別為： （1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；? （2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；? （3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；? （4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。 三、擴大了對個人轉讓住房涉及個人所得稅中“合理費用”的范圍。 根據新《個人所得稅法實施條例》第二十條：個人所得稅法第六條第一款第五項所說的合理費用，是指賣出財產時按照規定支付的有關費用。108號文件擴大了這個范圍，合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。與此同時還對這些費用標準進行了限制： 1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除： （1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；? （2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。? 2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。? 3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。 從住房裝修費用扣除的具體規定結合目前征管的實際我們可以看出： 1、稅務機關特別強調納稅人必須提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致。也就是說，如果納稅人無法提供稅務統一發票，就算住房裝修費用事實上已經發生，在計算個人轉讓住房時事實上已經發生的費用還是不能扣除。當然，國家稅務總局的這種規定也是為了防止個人購買住房后相關稅收的流失。 2、在扣除限額上的規定顯得不太嚴謹。不說公有住房、經濟適用房了，單從商品房來講；沿海發達地區上海2005年商品房的平均價格為6842元每平方米，而西部地區以西安為例2005年商品房的平均價格是3080元每平方米（各地統計局數據）；上海房地產平均價格是西安的2.22倍。而在房屋裝修上，這兩個城市同樣面積、同樣等次的房屋裝修價格基本差不多；如果同時將其銷售，因為房地產價格的原因，就可能出現發達地區扣除限額的量上遠遠大于不發達地區的現象，這也勢必影響不發達地區二手房轉讓市場的發展。從某種程度上也違背了總局下108號文件的初衷：更好的防止房地產投機行為，從稅收上控制和保護正常的房地產市場。 |
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